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Möblierte Wohnung in Hannover

Objektbeschreibung
Biete eine lichtdurchflutete, umfangreich möblierte 2-Zimmerwohnung. Großzügiges Wohnzimmer ca. 30 qm mit angrenzender Logia. Das Objekt ist vollsaniert mit exklusiven Materialien, zum Beispiel Villeroy & Boch Kacheln in Diele, Küche und Bad. Die Wohn- und Schlafzimmer sind mit gekalktem Echtholz-Eichenparkett versehen. Die Wände sind mit weißem Schleifputz gestaltet.

Ausstattung
Die Wohnungsausstattung umfasst unter anderem 10 Lampen, 5 Tische, 10 Stühle bzw. Sessel, 2 Spiegel, 1 Garderobe und vieles mehr. An sämtlichen Fenstern sind Raffgardinen. Als Lagermöglichkeit gibt es einen großen trockenen geräumigen Keller mit Stromanschluss.

Lage
Die Wohnung befindet sich in einer sehr gepflegten Wohnanlage in einer ruhigen Seitenstraße und dennoch in zentraler Lage mit nahe erreichbaren Haltestellen für Busse und Stadtbahnen. In ca. 8 bis12 Minuten sind die Fakultäten Garten- und Landschaftsbau und Architektur der Leibniz Universität und in ca. 15 Minuten die Innenstadt erreichbar.
Unmittelbar in der Nähe befinden sich ein weitläufigen Naherholungsgebiet und ein Hallenschwimmbad. Außerdem besteht eine sehr gute Verkehrsanbindung zur A2, A7 und B6 sowie zu den Stadtschnellwegen.

Sonstiges
Die möblierte Wohneinheit ist bestens für einen Singlehaushalt maximal jedoch für zwei Personen geeignet.
Vermieter und Nachbarn wünschen sich nette, aufgeschlossene und ruhige Mitmenschen. Hunde oder Katzen sollten nicht zum Haushalt gehören. Es werden Nichtraucher gewünscht. Die Wohnung wird möbliert vermietet und könnte deshalb besonders für Beschäftigte, die auf Zeit tätig sind, interessant sein. In den Betriebskosten ist auch die Treppenreinigung im Flur enthalten. Eine Courtage entfällt für den Mieter, jedoch muss eine Mietsicherheit von drei Monatsmieten gezahlt werden.
Im Interesse der Vermieter und des Vermieters werden individuelle Besichtigungen durchgeführt. Bitte haben Sie Verständnis, dass ich für die Wahrung der Privatsphäre der beteiligten Parteien verantwortlich bin und deshalb nur bei ernst gemeinten, seriösen und nicht anonymen Anfragen einen Kontakt herstellen werde. Ansprechpartner ist Kurt Wiemann.

Aufstellung der Betriebskosten – Betriebskostenverordnung (BetrKV)

Der Makler und Hausverwalter Kurt Wiemann gibt in einer mehrteiligen Sonderveröffentlichung Einblicke in seine vielfältige und interessante Arbeit, berichtet beispielhaft über verschiedene Bereiche seiner Tätigkeit. Zum Schluss dieser Serie hat er noch Tipps für die Suche nach einer neuen Wohnung oder einem neuen Haus.

Teil 5: Aufstellung der Betriebskosten – ein umfangreiches Thema, das in der nächste Folge fortgesetzt wird.

Kurt Wiemann schreibt:

In der vorhergehenden Veröffentlichung erwähnte ich die „Verordnung über die (Betriebskostenverordnung – BetrKV). Schon hier zeigen sich oft Unsicherheiten beim Vermieter und Mieter. Gerade der letzte Punkt „Sonstiges“ – ein schwammiger Begriff. 

Arbeiten wir einzelne Punkte des Paragraphen 2 der Betriebskostenverordnung nach der Reihe ab.

08. „Müllgebühren“ und Straßenreinigung. Bei der Müllbeseitigung denken viele nur an die Tonne. Wer aber in großen Wohnhäusern lebt, muss auch für die nicht öffentlichen Maßnahmen aufkommen. Und bei diesem Punkt sind die Kosten für Müllschlucker, Müllabsauganlagen, Müllkompressoren und

Müllmengenerfassungsanlagen sowie deren Wartung und Pflege gemeint. Und bei der Straßenreinigung verwechseln viele dies mit der Fußwegreinigung. Die Kosten und der Umfang einer Straßenreinigung sind in der Regel in einer „Straßenreinigungssatzung“ der Kommunen geregelt. Interessant für Woh- nungssuchende kann auch die Zuordnung der Reinigungsklasse eines Gebäudes sein.

09. Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung. Was zu der Gebäudereinigung zählt sollte eigentlich jedem verständlich sein. Ich kann mich noch an Zeiten erinnern, als dieser Begriff kaum auf einer Betriebskostenabrechnung stand. Im wöchentlichem Rhythmus ging in unserem Mehrfamilienhaus eine kleine und große Hausreinigungskarte von Wohneinheit (WE = Wohnung) zu WE herum. Die kleine war für die Treppenreinigung auf der Etage der einzelnen Wohnungen und die große Karte ging an alle Haushalte des Hauses. Sie enthielt die Aufstellung der einzelnen Gebäudeteile bzw. Einrichtungen (z. B. Kellergänge, Gemeinschaftsboden, Mülltonnenplatz und Fußweg!). Aber viele Mieter sind heute auch hier eher bereit zu zahlen als solche Arbeiten selbst auszuführen.

10. Kosten der Gartenpflege. Dieser Punkt ist einer der wenigen, wo Eigentümer sich etwas zuverdienen können aber nach meinen Beobachtungen es nur selten und in zu geringem Maße anerkennen lassen. Viele Häuser haben einen Vorgarten oder hinter dem Haus eine größere Fläche, die sie ihren Mietern zugänglich machen. Als Makler werde ich oft bei einer Neuvermietung gefragt, ob solch eine Möglichkeit besteht. Denn dies ist für viele ein Wunsch nach Lebensqualität. Die Pflege dieser Flächen kann der Eigentümer selbst vornehmen, was gerade auch von denen durchgeführt wird, die schon im „Ruhestand“ sind und sich noch fit erhalten möchten. Die Voraussetzung ist jedoch, dass sie sich drei Angebote von Dienstleistungsfirmen aus der Gartenbranche einholen und ihre Abrechnung an diesen Angeboten orientieren. Die meisten Eigentümer verzichten auf eine Vergütung oder liegen weit unter den Marktpreisen.

(Fortsetzung folgt)

Teil 1: „Makler und Hausverwalter 

Teil 2: „Makler und Hausverwalter 

Teil 3: „Die Betriebskosten 

Teil 4: „Die Betriebskosten (1-7)

Hier können Sie sich die Originalzeitung ansehen.

Hilfe durch den Hausverwalter – Betriebskostenaufstellung

Der Makler und Hausverwalter Kurt Wiemann gibt in einer mehrteiligen Sonderveröffentlichung Einblicke in seine vielfältige und interessante Arbeit, berichtet beispielhaft über verschiedene Bereiche seiner Tätigkeit. Zum Schluss dieser Serie hat er noch Tipps für die Suche nach einer neuen Wohnung oder einem neuen Haus.

Teil 4: Aufstellung der Betriebskosten – ein umfangreiches Thema, das in der nächste Folge fortgesetzt wird.

Kurt Wiemann schreibt:

In der vorhergehenden Veröffentlichung erwähnte ich die „Verordnung über die (Betriebskostenverordnung – BetrKV). Schon hier zeigen sich oft Unsicherheiten beim Vermieter und Mieter. Gerade der letzte Punkt „Sonstiges“ein schwammiger Begriff. 

Arbeiten wir einzelne Punkte des Paragraphen 2 der Betriebskostenverordnung nach der Reihe ab.

01. Öffentliche Lasten des Grundstücks. Schon im ersten Punkt des Paragraphen zwei wird das was ich in der dritten Folge schrieb klar, dass Betriebskosten in der Regel keine Einnahmen des Vermieters sind. Zu den öffentlichen Lasten gehört zum Beispiel die Grundsteuer.

02. Kosten der Wasserversorgung. Hier wird es zum ersten Mal interessant. Im Einzelnen sind das:

  • Der Verbrauch von Wasser in Kubikmeter.
  • Die Grundgebühren, auch wenn man kein Wasser verbraucht, wird schon allein für die Möglichkeit Wasser in Gebrauch zu nehmen Geld verlangt.
  • Die Kosten der Anmietung von Wasserzählern, welche oft auch als Wasseruhren bezeichnet werden.
  • Die Kosten der Eichung von Wasserzählern. Hierzu möchte ich gleich anmerken, dass Wasserzähler für kaltes Wasser alle sechs und für warmes Wasser alle fünf Jahre geeicht beziehungsweise ausgetauscht werden müssen. 
  • Die Kosten von Wassermengenreglern und deren Wartung.
  • Die Kosten für die eigene Wasserversorgungsanlage und Wasseraufbereitungsanlage und deren Verbrauchsstoffe. Dieser Punkt bedarf einer Erklärung. Zum Beispiel gibt es in Hannover ein Unternehmen, das seinen Mietern für eine bessere Lebensqualität die Wasserleitungen aus Edelstahl und eine wasserenergetische Aufbereitung anbietet.

03. Und wer Wasser verbraucht muss natürlich auch für die Entsorgung aufkommen. Und wiederum gehören dazu die Anlagen, die Wasserpumpen und die Gebühren für Haus- und Grundstücksentwässerung. Wenn ich interessierten Mietern die Betriebskosten für diesen Punkt vorlege, kommt es hin und wieder zum Erstaunen. Entsorgungskosten können für ein Vierfamilienhaus höher ausfallen als in einem mehrstöckigen Mietshaus. Ausschlaggebend kann die Grundstücksgröße sein. Denn Abwassergebühren fallen für jeden Quadratmeter auch für Garten und Garagenhof an.

04. Die Kosten der zentralen Heizungsanlage. Dieser Punkt ähnelt dem Punkt drei. Zusammengefasst sind es alle Kosten die für die regelmäßige Wärmelieferung anfallen. Alle Brennstoffarten, Brennstoffanlagen und deren Wartung. Die Kosten zur gesetzlichen Vorschrift zur Messung nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die in der Regel ein Schornsteinfeger durchführt.

05. Die Kosten der zentralen Warmwasserversorgung. Auch hierzu zählen alle gängigen Kosten wie sie in den Punkten drei bzw. vier erwähnt wurden.

06. Alle Kosten der Heizung- und Warmwasserversorgung die nicht in den Punkten zwei und vier berücksichtigt wurden. Um es ganz einfach auszudrücken, alle Kosten außer der Ein- und Ausbau von Reparaturteilen und deren dazugehörigen Handwerkerleistungen.

07. Kosten des Betriebes des Personen- oder Lastenaufzuges.

Hier kommt es bei Mietern mitunter zu Missstimmungen, denn parterre wohnenden Mieter, sehen oft nicht ein, dass sie an den Betriebskosten für Personenaufzüge beteiligt werden. (Übrigens: Wissen Sie warum der Fahrstuhl seine Bezeichnung hat, obwohl wir meistens nur darin stehen? Wer es weiss, kann mir gern die Antwort schreiben.)

Zurück zu den BK (Betriebskosten). Interessant ist für den Betrieb eines Personen- oder Lastenaufzug, dass für den Betrieb auch eine Fachkraft eingestellt werden kann. Ansonsten gelten hier für auch alle Regelungen der Wartungen und Pflege, die uns aus den BK der Heizungs- und Waschanlagen bekannt sind.

(Fortsetzung folgt)

Teil 1: „Makler und Hausverwalter 

Teil 2: „Makler und Hausverwalter 

Teil 3: „Die Betriebskosten 

Teil 5: „Die Betriebskosten (8-10)

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Keine Makler Courtage für Vermieter

Die Wiemann-Immobilien.de unterstützt nicht nur durch das Finanzamt anerkannte Stiftungen und Vereine, sondern auch hilfsbedürftige Mietinteressierte, deren Miete von kommunalen Einrichtungen getragen wird. Diese Bevölkerungsgruppe ist in den letzten Jahren aufgrund des Flüchtlingszustroms stark angewachsen.

Um Vermietern bzw. Eigentümern die Entscheidung zu erleichtern, ihren Wohnungsleerstand bedürftigen Mietern zu Verfügung zu stellen, verzichtet die Wiemann-Immobilien.de auf eine Provision vom Eigentümer. eine wichtige Unterstützung für die Mieter und die Vermieter ist die persönliche Betreuung bzw. Begleitung durch das Unternehmen.

Nicht wenige Eigentümer scheuen sich, Wohnungen an bedürftige Mieter zu vergeben, weil sie Schwierigkeiten mit den Ämtern und dadurch bedingte Mietausfälle befürchten. Eine Ursache für diese Probleme liegt in vielen Fällen in der Kommunikation zwischen den Beteiligten.

In diesen Fällen greift die persönliche Begleitung der Mietinteressierten, die von Hilfestellung bei der Regelung ihrer Mietangelegenheiten genauso profitieren, wie ihre Vermieter.

Kurt Wiemann: „Ein gut aufgestelltes Wohnungsunternehmen leistet heute auch Sozialarbeit. Wohnungsgenossenschaften können in dieser Hinsicht oft als Beispiel dienen. Die Wiemann-Immobilien.de aus Hannover ist sich ihrer Verantwortung für alle Beteiligten schon seit der Gründung bewusst.“

Vermieter, die zukünftig einen Teil ihres Wohnungsangebots für Bedürftige bereitstellen wollen, können über das Kontaktformular ihr Interesse bekunden.

Hilfe durch den Hausverwalter – Die Betriebskosten

Der Makler und Hausverwalter Kurt Wiemann gibt in einer mehrteiligen Sonderveröffentlichung Einblicke in seine vielfältige und interessante Arbeit, berichtet beispielhaft über verschiedene Bereiche seiner Tätigkeit. Zum Schluss dieser Serie hat er noch Tipps für die Suche nach einer neuen Wohnung oder einem neuen Haus.

Teil 3: Betriebskosten

Kurt Wiemann: „Jedes Jahr erregt ein Brief vom Vermieter die Gemüter. Denn zu über neunzig Prozent unterschreiben Mieter einen Mietvertrag mit einer Betriebskostenabrechnung, welche auch als Nebenkostenabrechnung bezeichnet wird, und verpflichten sich zu einer monatlichen Vorauszahlung. Leider werden von vielen Profis in der Immobilienbranche die Begriffe Neben- und Betriebskosten nicht eindeutig verwendet und verursachen dadurch immer wieder Verwirrungen.

Den Begriff „Betriebskosten“ verwende ich nur in der privaten Wohnraumvermietung. Denn der Begriff ist im Bundesgesetzblatt mit der „Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung – BetrKV)“ festgeschrieben. Den Begriff „Nebenkosten“ verwende ich ausschließlich in der gewerblichen Vermietung. Hier schließen zwei Kaufleute (Vermieter und ein unternehmerhandelnder Mieter) einen Mietvertrag ab, welcher frei verhandelbar ist. Es gibt keine Nebenkostenverordnung.

Der §1 Absatz 1 regelt eindeutig mit dem Wort „laufend“ die Kosten, die der Mieter zu tragen hat. Hier ist „laufend“ mit „wiederkehrend“ gleichzusetzen. Als Faustregel: Alle zeitlichen wiederkehrenden Leistungen in bestimmten Abständen. Die Abstände können je nach Leistungsart unterschiedlich sein. Zum Beispiel die Beseitigung von Restabfall kann wöchentlich, die Beseitigung von Papier monatlich und die Reinigung der Dachrinne alle zwei Jahre geschehen.

Ein Vermieter kann auch Eigenleistungen für seine Mieter und sein Objekt erbringen. Dazu gibt es zwei Grundsätze. Erstens: die Leistungen müssen ohne Umsatzsteuerberechnung erfolgen und zweitens dürfen diese ohne Begründung nicht höher sein, als eine Fremdfirma diese in Rechnung stellen würde. Um sicher zu sein, welchen Marktpreis meine Leistung als Vermieter Wert ist, empfehle ich vorsichtshalber, Kostenvoranschläge von Dienstleistern einzuholen.

Nicht angesetzt – beziehungsweise nicht umlagefähig sind Kosten für Reparaturen, die zur Erhaltung des Objektes dienen und meine verwaltertätigen Aufgaben. Diese Kosten muss der Vermieter in seine Miete einkalkulieren und selbst tragen.

Wie hoch dürfen Betriebskosten veranschlagt werden?

Der Vermieter ist verpflichtet, die Höhe der monatlichen Vorauszahlung so festzulegen, dass es am Jahresende nach Möglichkeit nicht zu einer Nachzahlung oder Erstattung kommt. Im Idealfall decken die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen die gesamten Kosten am Jahresende ab, bzw. es kommt zu einer geringen Nachzahlung oder Erstattung. Die Berechnung der Höhe der Kosten kann einfach von der Abrechnung aus dem Vorjahr abgeleitet werden. Durch die jährliche Inflation und neue gesetzliche Vorschriften sind Kostensteigerungen immer abzusehen. Als Verwalter ist es meine Aufgabe, Mieter und Vermieter auf die gesetzlichen Bestimmungen hinzuweisen und bei den jährlichen Betriebskostenabrechnungen die neuen Vorauszahlungen neu festzulegen. Damit soll in erster Linie der Mieter vor einer finanziellen Schieflage durch zu hohe Nachforderungen geschützt werden.

Wenn Sie hohe Rückzahlungen (zum Beispiel über 200,00 €) von ihrem Vermieter erhalten, können Sie ihn ansprechen und eine Kürzung der Vorauszahlungen erbitten. Andererseits ist es schön, vom Vermieter ein zusätzliches „Taschengeld“ erstattet zu bekommen. Mieter vergessen oder wissen oft nicht, dass Betriebskosten nicht dem Vermieter zu Gute kommen, sie müssen zum größten Teil dieses Geldes an kommunale Instanzen weiter leiten.

In der nächsten Folge erhalten Sie eine Aufstellung aller „Betriebskosten.“

Teil 1: „Makler und Hausverwalter 

Teil 2: „Makler und Hausverwalter 

Teil 4: „Hausverwalter: Aufstellung der Betriebskosten (1-7)

Teil 5: „Hausverwalter: Aufstellung der Betriebskosten (8-10)

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Deutliche Unterschiede in der Wohnsituation

 

Deutliche Unterschiede in der Wohnsituation von Menschen mit und ohne Migrationshintergrund

wohnungenIm Jahr 2014 unterschieden sich die Wohnsituationen der Menschen mit und ohne Migrationshintergrund in Deutschland deutlich voneinander. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts auf Basis des Mikrozensus lebten Menschen mit Migrationshintergrund wesentlich seltener in Wohneigentum (34,5 %) als Menschen ohne Migrationshintergrund (54,8 %). Menschen mit Migrationshintergrund lebten mit einem Anteil von 6 % doppelt so oft in Wohngebäuden mit mehr als 12 Wohnungen (ohne Migrationshintergrund: 3 %). Sie hatten mit 32,8 Quadratmeter weniger Wohnfläche je Person zur Verfügung (ohne Migrationshintergrund: 47,7 Quadratmeter) und wohnten in Haushalten, die mit 7,26 Euro eine höhere Bruttokaltmiete pro Quadratmeter bezahlten (ohne Migrationshintergrund: 6,69 Euro).

PM 009-10.01.17

 

Hilfe durch den Makler und Hausverwalter

Der Makler und Hausverwalter Kurt Wiemann gibt in einer mehrteiligen Sonderveröffentlichung Einblicke in seine vielfältige und interessante Arbeit, berichtet beispielhaft über verschiedene Bereiche seiner Tätigkeit. Zum Schluss dieser Serie hat er noch Tipps für die Suche nach einer neuen Wohnung oder einem neuen Haus.

Teil 2:
Möglichkeiten für die Übertragung einer Immobilie an seine Nachkommen oder fremden Personen

Kurt Wiemann: „Erinnern wir uns: Gerda und Hans Wohlfallend haben ein Mehrfamilienhaus und ein Eigenheim mit einer Einliegerwohnung. Der Makler des Ehepaares Wohlfallend hatte Hilfe bei der Vermietung angeboten.

Hans Wohlfallend überlegte auch, sein Mehrfamilienhaus zu verkaufen. Aber mit seiner Tochter mochte er noch nicht über seine Ideen sprechen. Die Tochter, die schon lange in einem anderen Bundesland lebt, hat sich nie für das Eigentum und die damit verbundenen Tätigkeiten interessiert. Wohlfallends Makler würde schon gern das Haus verkaufen. Aber andererseits sagt man auch „Grund und Boden verkauft man nicht“.

Deshalb erläutert sein Makler Möglichkeiten, wie Eigentum in andere Hände gegeben werden kann.

Da haben wir die Tochter der Wohlfallend. Sie könnte das Mehrfamilienhaus erben oder in mehreren Schritten überschrieben bekommen. In mehreren Schritten, weil man eine bestimmte Summe steuerfrei verschenken kann.

Eine weitere Möglichkeit wäre, sein Vermögen oder auch nur anteilmäßig einer gemeinnützigen Stiftung zu kommen zu lassen. Da diese Möglichkeit kaum bekannt ist, wird sie oft nicht in Erwägung gezogen.

Außerdem ist natürlich der Verkauf einer Immobilie möglich. Zum Beispiel das Mehrfamilienhaus: Hier sind zwei Varianten am meisten bekannt. Einmal der Verkauf der Immobilie als Ganzes oder der Verkauf des Mehrfamilienhaus nach Umwandlung in Eigentumswohnungen.

Die Möglichkeiten beziehungsweise Varianten erhöhen sich, wenn mehrere Kinder oder Erben vorhanden sind. Welche Möglichkeit am besten ist hängt vor allem von der GesamtVermögenslage der Eigentümer ab. Ein weiterer und nicht unwichtiger Betrachtungspunkt ist die Steuer.

Und letztendlich hängt es von den persönlichen Einstellungen und Auffassungen des Eigentümers ab.

Es ist also nicht einfach eine Entscheidung zu treffen. Welcher Beschluss fällt hängt auch von der Qualität des Findungsprozess ab und dieser wird oft zu spät eingeleitet.

Nun, nachdem Gerda und Hans Wohlfallend hier eine kleine Einführung in die vielen Möglichkeiten für den Verkauf ihres Mehrfamilienhauses vom Makler erfuhren, haben sie sicher schon eine erste Grundlage für ihre Entscheidungen.“

Teil 1: „Makler und Hausverwalter 

Teil 3: „Die Betriebskosten 

Teil 4: „Hausverwalter: Aufstellung der Betriebskosten

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Bundesgerichtshof entscheidet im Warnemünder Verandenstreit

Urteil vom 15. Juli 2016 – V ZR 195/15

Die Kläger kauften Anfang 1968 von einer Bürgerin deren Wohngrundstück in der Innenstadt von Rostock-Warnemünde. Das Grundstück war seinerzeit mit einem Wohngebäude bebaut, das sich zur Straße hin mit einer abbruchreifen überdachten Veranda in Holzbauweise fortsetzte. Die Veranda stand auf einer Fläche von etwa 25 m² auf dem angrenzenden – seinerzeit volkseigenen – Grundstück, das heute der beklagten Stadt Rostock gehört. Auf Grund einer Baugenehmigung vom Mai 1968 wurde u. a. die Holzveranda samt Fundament vollständig abgerissen und durch einen Massivbau aus Mauerwerk mit massivem neuen Fundament und Betondecke ersetzt. Bei dem Erwerb des Grundstücks und den späteren Baumaßnahmen nahmen die Kläger an, sie hätten auch die Fläche erworben, auf der die abgerissene Holzveranda stand. 2010 kündigte die Stadt Rostock einen angeblich bestehenden Leihvertrag über die mit dem Anbau bebaute Teilfläche ihres Grundstücks und verlangt von den Klägern die Zahlung eines Nutzungsentgeltes, zuletzt – für die Zeit ab dem 1. Januar 2012 – in Höhe von 602,04 € im Jahr.

Die Kläger meinen, sie seien berechtigt, die für den Anbau in Anspruch genommene Fläche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz anzukaufen. Jedenfalls handele es sich bei dem Anbau um einen von der Stadt Rostock zu duldenden Überbau. Sie beantragen die Feststellung ihrer Ankaufsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz und die Feststellung, dass der Beklagten kein Anspruch auf Nutzungsentgelt in der beanspruchten Höhe zusteht.

Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Der Bundesgerichthof hat bestätigt, dass den Klägern kein Ankaufsrecht nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zusteht, das Berufungsurteil im Übrigen aber aufgehoben.

Ankaufsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz?

Nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz haben Nutzer einen gesetzlichen Anspruch, von ihnen mit Billigung staatlicher Stellen baulich genutzte fremde Grundstücke zum halben Bodenwert anzukaufen, oder einen Anspruch auf Bestellung eines Erbbaurechts zur Hälfte des üblichen Erbbauzinses. Dafür reicht aber nicht schon die bauliche Nutzung an sich. Dem Nutzer muss vielmehr für die bauliche Nutzung zu Zeiten der DDR ein Nutzungsrecht verliehen oder zugewiesen worden sein; dem steht es gleich, wenn die Verleihung oder Zuweisung eines solchen Nutzungsrechts in der DDR zu erreichen gewesen wäre und wegen eines für die damalige Zeit typischen Vollzugsdefizits ausgeblieben ist. Daran fehlt es hier. Die Kläger haben ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück gekauft und bei dessen Umbau den Anbau über die Grenze gebaut. Solche Überbauungsfälle sind nicht die Folge eines für die DDR typischen Vollzugsdefizits, sondern die Folge von Fehlern bei der Planung und Ausführung von Bauten durch den Eigentümer. Sie kamen schon immer und kommen nach wie vor im gesamten Bundesgebiet vor. Sie sind seit dem Inkrafttreten des BGB am 1. Januar 1900 in § 912 BGB (Überbau) geregelt und hatten auch in der ehemaligen DDR eine ähnliche Ausgestaltung gefunden (§ 320 ZGB). Solche Fälle waren befriedigend geregelt und bedurften keiner Bereinigung.

Ist der Anbau ein zu duldender Überbau?

An sich müsste derjenige, der sein Gebäude ohne Gestattung des Nachbarn über die Grenze baut, den Überbau beseitigen. Das würde aber zu einer Zerstörung wirtschaftlicher Werte führen, die nicht gerechtfertigt ist, wenn den Überbauenden keine grobe Fahrlässigkeit trifft. Deshalb bestimmt § 912 BGB, dass ein Überbau unter dieser Voraussetzung gegen Zahlung einer Geldrente hingenommen werden muss. Das gilt nicht nur, wenn die Grundstücksgrenze bei Errichtung eines Gebäudes überschritten wird, sondern auch, wenn dies bei einem späteren Um- oder Ausbau geschieht. Eine solche Rente ist in aller Regel deutlich geringer als eine Pacht oder eine Nutzungsentschädigung. Die Kläger akzeptieren eine Geldrente nach § 912 Abs. 2 BGB, wehren sich aber gegen die Zahlung einer höheren Nutzungsentschädigung.

Das Berufungsgericht verneint schon einen Überbau. Der Anbau stehe vollständig auf dem städtischen Grund; es fehle folglich an einer Überschreitung der Grundstücksgrenze. Dem ist der Bundesgerichtshof nicht gefolgt: Die entsprechende Anwendung von § 912 BGB auf einen nachträglichen über die Grenze gebauten Anbau hängt nicht davon ab, in welchem Umfang der Anbau auf dem überbauten Grundstück steht, sondern von den mit dem Abbruch des Anbaus verbundenen Folgen für das auf dem Grundstück des Überbauenden stehende Gebäude.

Der Bundesgerichtshof hat die Sache wegen des Nutzungsentgelts an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. Das Oberlandesgericht muss jetzt feststellen, ob die Voraussetzungen eines Überbaus nach § 912 BGB vorliegen. Dafür muss aufgeklärt werden, welche Folgen ein Abbruch des Anbaus für das Haus der Kläger hätte und ob sie grob fahrlässig über die Grenze gebaut haben. Eine Rolle könnte auch die Frage spielen, ob die Stadt Rostock den Überbau in der Vergangenheit gestattet hat und ob diese Gestattung widerruflich war. Sollte sie die Errichtung solcher Anbauten widerruflich gestattet haben, wäre sie zu deren Duldung nur bis zu einem Widerruf verpflichtet.

§ 912 BGB lautet:

(1) Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.

(2) 1Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. 2Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.“

Vorinstanzen:

OLG Rostock – Urteil vom 20. Juli 2015 – 3 U 82/14
LG Rostock – Urteil vom 6. Juni 2014 – 3 O 1023/12
Karlsruhe, den 15. Juli 2016

Nr. 124/2016 vom 15.07.2016

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Hilfe durch den Makler und Hausverwalter

Der Makler und Hausverwalter Kurt Wiemann gibt in einer mehrteiligen Sonderveröffentlichung Einblicke in seine vielfältige und interessante Arbeit, berichtet beispielhaft über verschiedene Bereiche seiner Tätigkeit. Zum Schluss dieser Serie hat er noch Tipps für die Suche nach einer neuen Wohnung oder einem neuen Haus.

Teil 1:
Wenn die Kräfte für die Verwaltung des Eigentums nachlassen

Kurt Wiemann berichtet:
„Jahre lang hatten Gerda und Hans Wohlfallend in dem Mehrfamilienhaus der Eltern gewohnt und später in einem Eigenheim in einer neuen Siedlung unweit ihres Heimatortes gelebt. Als die Eltern nicht mehr die Kräfte für die Verwaltung hatten, übernahm Hans die Geschäfte. Später erbten sie das Mehrfamilienhaus und führten die Verwaltung allein fort. Nun hatten sie zwei Häuser, ihr eigenes Einfamilienhaus mit einer inzwischen erweiterten Einliegerwohnung und das geerbte Haus mit sechs Wohneinheiten.

Die Jahre vergingen und dem Ehepaar Wohlfallend fiel die Verwaltung des Sechsparteienhauses schwer. Es kamen zunehmend Reparaturen und auch die Mieter wurden zunehmend anspruchsvoller. Dies brachte Hans zunehmend unruhige Nächte und zehrte an seinen Kräften. Gerda riet schon lange einen Hausverwalter zu nehmen. Rat und eine Empfehlung könnte er sich doch von seinem Wohnungsmakler holen, den Hans schon zur Hilfe nahm.

Dieser Makler hat ihm bis jetzt gute Dienste geleistet. Zu erst suchte er nur für das obere Stockwerk, denn Wohlfahrt fiel es zunehmend schwer die Treppen zu steigen, und später für das ganze Haus neue Mieter. Bis auf Frau Müller, die seit der Erbauung des Hauses als Mieterin wohnt.

Sein Makler arbeitete sehr seriös.
Er übernahm die komplette Suche der neuen Mieter. Was Hans Wohlfallend besonders an ihm schätzte, er machte keine anonymen Massenbesichtigungen und legte zum Schluss Hans alle Unterlagen der Bewerber vor und gemeinsam entschieden sie sich für den beziehungsweise die Wohnungsinteressenten.

Hans nahm den Rat seiner Ehefrau an, einen Hausverwalter zu beauftragen, und es stellte sich heraus, dass sein Makler auch Hausverwalter ist. Irgendwie fiel Hans ein Stein vom Herzen. Denn Hans hatte mit seinem neuen Verwalter eine Bezugsperson gefunden, zu dem er schon Jahre lang eine gute Beziehung pflegte. Er musste sich nicht an eine neue Person gewöhnen. Die Übergabe der einzelnen Verwalteraufgaben ging Zug um Zug. Denn Hans Wohlfallend mochte noch nicht alles aus seinen Händen geben, dafür fühlte er sich noch gebraucht und sein „neuer“ Hausverwalter fand das auch in Ordnung.

Mit dieser Lösung, für die Verwaltung seines Mehrfamilienhauses einen Makler und Hausverwalter gefunden zu haben, konnte Familie Wohlfallend ihre lang ersehnte Urlaubsfahrt antreten.“

Teil 2: „Makler und Hausverwalter 

Teil 3: „Die Betriebskosten 

Teil 4: „Hausverwalter: Aufstellung der Betriebskosten

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Neue Serie über Makler- und Hausverwaltertätigkeit

Der Makler und Hausverwalter Kurt Wiemann gibt in einer mehrteiligen Veröffentlichung in verschiedenen Medien Einblicke in seine vielfältige und interessante Arbeit. Zum Schluss dieser Serie gibt er Tipps, wie man sich als Mieter oder Käufer für eine Wohnung oder Haus am besten bewirbt.

Nach den  Veröffentlichungen in der Presse werden die Artikel auf dieser Webseite ebenfalls veröffentlicht. Wenn Sie unsere Webseite regelmäßig besuchen, können Sie alle Beiträge lesen.