Kategorie-Archiv: Service

WISSENSWERTES ÜBER IMMOBILIEN

Immobilien-Markt
Der Immobilienmarkt ist schon alt. Bereits die alten Griechen hatten Stadtplaner und man kann auch davon ausgehen, dass Grund und Boden nach Angebot und Nachfrage gehandelt wurde.

Viel stärker als heute war das Haus Arbeits- und Wohnstätte in einem. Im Zuge der Industrialisierung wurde diese Nutzung aufgespalten. Mit der wirtschaftlichen Umgestaltung von Unternehmen, dem zunehmenden Outsourcing (Auslagerung, Ausgliederung) von Abteilungen oder einzelnen Personen wird das „Arbeiten von Zuhause“ oder auch Homeoffice wieder propagiert.

Einordnung von Immobilien
Im allgemeinen gibt es drei Hauptkategorien von Immobilien.

  1. WohnImmobilien
  2. GewerbeImmobilien
    (Dazu gehören auch Pflegeimmobilien, Pflegeheim, Seniorenheim, Seniorenwohnanlage, Wohnstift, Betreutes Wohnen, …)
  3. InfrastrukturImmobilien

Wohnimmobilie
Leider ist nicht in jedem Staat das Recht auf Wohnraum (Mietwohnung) im Grundrecht verankert. Jeder Mensch möchte gern ein Dach über dem Kopf haben, einen Ort , in den er sich zurückziehen kann. Wohnraum, ob Haus, Eigentumswohnung oder Mietwohnung wird von jedem Mieter  individuelle erlebt und damit subjektiv definiert. Um ein allgemeines Verständnis zu ermöglichen gibt es Wohnimmobilien-Definitionen, welche mit den sich ändernden Ansprüchen der Mieter und Vermieter ständig aktualisiert werden.

Arten von Wohnimmobilien
a) Einfamilienhaus, 1-Familienhaus
b) Zweifamilienhaus, 2-Familienhaus
c) Reihenhaus
d) Mehrfamilienhaus
e) Wohnblock

Gewerbeimmobilie
Immobilien, die zur Erfüllung einer wirtschaftlichen Wertschöpfung dienen, werden als Gewerbeimmobilien oder auch als Gewerbe-Objekte bezeichnet. Eine Gewerbeimmobilie kann ein einziges Grundstück oder Gebäude sein. Der Begriff Gewerbeobjekt wird auch häufig  verwendet, wenn nur ein Teil eines Gebäudes für die Ausübung einer Tätigkeit und ein anderer Teil für Wohnzwecke zur Verfügung steht. Diese Immobilien-Mischobjekte kennt jeder. Parterre sind Geschäfte (Ladenlokale) und darüber befinden sich eine oder mehrere Etagen mit Wohneinheiten (Abkürzung WE).

Arten von Gewerbe-Immobilien
a) BüroImmobilie
b) HandelsImmobilie
c) GewerbeImmobilie, Produktions-Gebäude
d) LandwirtschaftsImmobilie
e) FreizeitImmobilie (neuere Immobilienart)
f) Multifunktionsimmobilie (Wohnungen, Büros und Ladenlokal in einem Gebäude)

Infrastruktur-Immobilien
Als Immobilienmakler freue ich mich natürlich, wenn zunehmend auch diese Immobilien privatisiert werden. Aber als Bürger frage ich mich, wieso kommunale Mitarbeiter und Kommunalpolitiker nicht mehr Engagement entwickeln, um Infrastruktur-Projekte unter einem wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Aspekt zu führen und zu erhalten. Die Infrastruktur ist eine kommunale und staatliche Aufgabe und sollte dem Nutzen aller Bürger dienen.

Arten von Infrastruktur-Immobilien
Bodenimmobilien:
a) Straße
b) Brücke
c) Tunnel
d) Schienennetz
e) Flughafen

Gewässerimmobilie:
a) SeeImmobilien
b) FlussImmobilien
c) Hafen


 

Deutliche Unterschiede in der Wohnsituation

 

Deutliche Unterschiede in der Wohnsituation von Menschen mit und ohne Migrationshintergrund

wohnungenIm Jahr 2014 unterschieden sich die Wohnsituationen der Menschen mit und ohne Migrationshintergrund in Deutschland deutlich voneinander. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts auf Basis des Mikrozensus lebten Menschen mit Migrationshintergrund wesentlich seltener in Wohneigentum (34,5 %) als Menschen ohne Migrationshintergrund (54,8 %). Menschen mit Migrationshintergrund lebten mit einem Anteil von 6 % doppelt so oft in Wohngebäuden mit mehr als 12 Wohnungen (ohne Migrationshintergrund: 3 %). Sie hatten mit 32,8 Quadratmeter weniger Wohnfläche je Person zur Verfügung (ohne Migrationshintergrund: 47,7 Quadratmeter) und wohnten in Haushalten, die mit 7,26 Euro eine höhere Bruttokaltmiete pro Quadratmeter bezahlten (ohne Migrationshintergrund: 6,69 Euro).

PM 009-10.01.17

 

Bundesgerichtshof entscheidet im Warnemünder Verandenstreit

Urteil vom 15. Juli 2016 – V ZR 195/15

Die Kläger kauften Anfang 1968 von einer Bürgerin deren Wohngrundstück in der Innenstadt von Rostock-Warnemünde. Das Grundstück war seinerzeit mit einem Wohngebäude bebaut, das sich zur Straße hin mit einer abbruchreifen überdachten Veranda in Holzbauweise fortsetzte. Die Veranda stand auf einer Fläche von etwa 25 m² auf dem angrenzenden – seinerzeit volkseigenen – Grundstück, das heute der beklagten Stadt Rostock gehört. Auf Grund einer Baugenehmigung vom Mai 1968 wurde u. a. die Holzveranda samt Fundament vollständig abgerissen und durch einen Massivbau aus Mauerwerk mit massivem neuen Fundament und Betondecke ersetzt. Bei dem Erwerb des Grundstücks und den späteren Baumaßnahmen nahmen die Kläger an, sie hätten auch die Fläche erworben, auf der die abgerissene Holzveranda stand. 2010 kündigte die Stadt Rostock einen angeblich bestehenden Leihvertrag über die mit dem Anbau bebaute Teilfläche ihres Grundstücks und verlangt von den Klägern die Zahlung eines Nutzungsentgeltes, zuletzt – für die Zeit ab dem 1. Januar 2012 – in Höhe von 602,04 € im Jahr.

Die Kläger meinen, sie seien berechtigt, die für den Anbau in Anspruch genommene Fläche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz anzukaufen. Jedenfalls handele es sich bei dem Anbau um einen von der Stadt Rostock zu duldenden Überbau. Sie beantragen die Feststellung ihrer Ankaufsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz und die Feststellung, dass der Beklagten kein Anspruch auf Nutzungsentgelt in der beanspruchten Höhe zusteht.

Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Der Bundesgerichthof hat bestätigt, dass den Klägern kein Ankaufsrecht nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zusteht, das Berufungsurteil im Übrigen aber aufgehoben.

Ankaufsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz?

Nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz haben Nutzer einen gesetzlichen Anspruch, von ihnen mit Billigung staatlicher Stellen baulich genutzte fremde Grundstücke zum halben Bodenwert anzukaufen, oder einen Anspruch auf Bestellung eines Erbbaurechts zur Hälfte des üblichen Erbbauzinses. Dafür reicht aber nicht schon die bauliche Nutzung an sich. Dem Nutzer muss vielmehr für die bauliche Nutzung zu Zeiten der DDR ein Nutzungsrecht verliehen oder zugewiesen worden sein; dem steht es gleich, wenn die Verleihung oder Zuweisung eines solchen Nutzungsrechts in der DDR zu erreichen gewesen wäre und wegen eines für die damalige Zeit typischen Vollzugsdefizits ausgeblieben ist. Daran fehlt es hier. Die Kläger haben ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück gekauft und bei dessen Umbau den Anbau über die Grenze gebaut. Solche Überbauungsfälle sind nicht die Folge eines für die DDR typischen Vollzugsdefizits, sondern die Folge von Fehlern bei der Planung und Ausführung von Bauten durch den Eigentümer. Sie kamen schon immer und kommen nach wie vor im gesamten Bundesgebiet vor. Sie sind seit dem Inkrafttreten des BGB am 1. Januar 1900 in § 912 BGB (Überbau) geregelt und hatten auch in der ehemaligen DDR eine ähnliche Ausgestaltung gefunden (§ 320 ZGB). Solche Fälle waren befriedigend geregelt und bedurften keiner Bereinigung.

Ist der Anbau ein zu duldender Überbau?

An sich müsste derjenige, der sein Gebäude ohne Gestattung des Nachbarn über die Grenze baut, den Überbau beseitigen. Das würde aber zu einer Zerstörung wirtschaftlicher Werte führen, die nicht gerechtfertigt ist, wenn den Überbauenden keine grobe Fahrlässigkeit trifft. Deshalb bestimmt § 912 BGB, dass ein Überbau unter dieser Voraussetzung gegen Zahlung einer Geldrente hingenommen werden muss. Das gilt nicht nur, wenn die Grundstücksgrenze bei Errichtung eines Gebäudes überschritten wird, sondern auch, wenn dies bei einem späteren Um- oder Ausbau geschieht. Eine solche Rente ist in aller Regel deutlich geringer als eine Pacht oder eine Nutzungsentschädigung. Die Kläger akzeptieren eine Geldrente nach § 912 Abs. 2 BGB, wehren sich aber gegen die Zahlung einer höheren Nutzungsentschädigung.

Das Berufungsgericht verneint schon einen Überbau. Der Anbau stehe vollständig auf dem städtischen Grund; es fehle folglich an einer Überschreitung der Grundstücksgrenze. Dem ist der Bundesgerichtshof nicht gefolgt: Die entsprechende Anwendung von § 912 BGB auf einen nachträglichen über die Grenze gebauten Anbau hängt nicht davon ab, in welchem Umfang der Anbau auf dem überbauten Grundstück steht, sondern von den mit dem Abbruch des Anbaus verbundenen Folgen für das auf dem Grundstück des Überbauenden stehende Gebäude.

Der Bundesgerichtshof hat die Sache wegen des Nutzungsentgelts an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. Das Oberlandesgericht muss jetzt feststellen, ob die Voraussetzungen eines Überbaus nach § 912 BGB vorliegen. Dafür muss aufgeklärt werden, welche Folgen ein Abbruch des Anbaus für das Haus der Kläger hätte und ob sie grob fahrlässig über die Grenze gebaut haben. Eine Rolle könnte auch die Frage spielen, ob die Stadt Rostock den Überbau in der Vergangenheit gestattet hat und ob diese Gestattung widerruflich war. Sollte sie die Errichtung solcher Anbauten widerruflich gestattet haben, wäre sie zu deren Duldung nur bis zu einem Widerruf verpflichtet.

§ 912 BGB lautet:

(1) Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.

(2) 1Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. 2Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.“

Vorinstanzen:

OLG Rostock – Urteil vom 20. Juli 2015 – 3 U 82/14
LG Rostock – Urteil vom 6. Juni 2014 – 3 O 1023/12
Karlsruhe, den 15. Juli 2016

Nr. 124/2016 vom 15.07.2016

Zurück zur Übersicht Gesetze.

Mängelansprüchen bei Auf-Dach-Photovoltaikanlagen

Zur Verjährung von Mängelansprüchen bei Auf-Dach-Photovoltaikanlagen

Urteil vom 2. Juni 2016 – VII ZR 348/13

Der u.a. für das Baurecht zuständige VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine auf dem Dach einer Tennishalle nachträglich errichtete Photovoltaikanlage, die mit der Halle fest verbunden ist, der Funktion der Halle dient und deshalb die für Arbeiten „bei Bauwerken“ geltende lange Verjährungsfrist für Nacherfüllungsansprüche von fünf Jahren, § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB*, Anwendung findet.

Die Klägerin betreibt auf einem in ihrem Eigentum stehenden Grundstück eine Tennishalle. Sie beauftragte 2004 die Beklagte mit der Errichtung einer Photovoltaikanlage auf dem Dach der Tennishalle.

02Die Photovoltaikanlage besteht unter anderem aus 335 gerahmten Modulen. Jedes Modul ist 1237 mm lang, 1082 mm breit, 38 mm hoch und hat ein Gewicht von 18 kg. Um die Module auf dem Dach anzubringen, errichtete die Beklagte eine Unterkonstruktion, die mit dem Dach fest verbunden wurde. Unterkonstruktion und Module waren so anzubringen, dass die Statik des Dachs durch das Eigengewicht der Anlage nicht beeinträchtigt wird und die Anlage sturmsicher ist. Zudem mussten die Montageelemente dauerhaft regendicht in die bestehende Dachdeckung eingefügt sein. Die Beklagte verkabelte die Module mit insgesamt ca. 500 m Kabeln, unter anderem um die Module mit im Innern der Halle angebrachten Wechselrichtern zu verbinden. Hierfür legte die Beklagte Kabelkanäle in das Innere der Halle. Die dafür notwendige Durchdringung des Dachs bzw. der Gebäudeaußenhaut musste dauerhaft witterungsbeständig und dicht sein. Von den Wechselrichtern legte die Beklagte Stromleitungen zu einem außerhalb der Halle befindlichen Zählerverteilungskasten. Hierfür waren Grabungsarbeiten in erheblichem Umfang notwendig. Ebenfalls im Innern der Halle errichtete die Beklagte eine Kontroll- und Steuerungsanlage, die sie mit den Wechselrichtern und den Modulen verkabelte und programmierte.

Die Klägerin rügt die zu geringe Leistung der Anlage und verlangt eine Minderung um 25 % der Nettovergütung. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht das Urteil des Landgerichts abgeändert und der Klage stattgegeben. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag insbesondere mit dem Einwand weiter, der Anspruch der Klägerin auf Nacherfüllung sei verjährt, da die für Arbeiten bei Bauwerken geltende lange Verjährungsfrist von fünf Jahren keine Anwendung finde.

Der Bundesgerichtshof hat die Revision der Beklagten zurückgewiesen, weil für den Nacherfüllungsanspruch der Klägerin die lange Verjährungsfrist von fünf Jahren Anwendung findet.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt die lange Verjährungsfrist „bei Bauwerken“, wenn das Werk in der Errichtung oder grundlegenden Erneuerung eines Gebäudes besteht, das Werk in das Gebäude fest eingefügt wird und dem Zweck des Gebäudes dient. Diese Voraussetzungen liegen vor. Die Photovoltaikanlage wurde durch die Vielzahl der verbauten Komponenten so mit der Tennishalle verbunden, dass eine Trennung von dem Gebäude nur mit einem erheblichen Aufwand möglich ist. Darin liegt zugleich eine grundlegende Erneuerung der Tennishalle, die einer Neuerrichtung gleich zu achten ist. Schließlich dient die Photovoltaikanlage dem weiteren Zweck der Tennishalle, Trägerobjekt einer solchen Anlage zu sein.

* § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB
Die in § 634 Nr. 1 … bezeichneten Ansprüche verjähren in fünf Jahren bei einem Bauwerk.

§ 634 Nr. 1 BGB
Ist das Werk mangelhaft, kann der Besteller … nach § 635 BGB Nacherfüllung verlangen.

Vorinstanzen:
LG Passau – Urteil vom 3. Januar 2012 – 3 O 527/11
OLG München – Urteil vom 10. Dezember 2013 – 9 U 543/12

PM  095/16  02.06.16

Zurück zur Übersicht Gesetze.

 

Häusliches Arbeitszimmer – Aufwendungen für Nebenräume

Häusliches Arbeitszimmer rechtfertigt nicht Berücksichtigung der Aufwendungen für Nebenräume

 Bei einem steuerrechtlich anzuerkennenden Arbeitszimmer sind Aufwendungen für Nebenräume (Küche, Bad und Flur), die in die häusliche Sphäre eingebunden sind und zu einem nicht unerheblichen Teil privat genutzt werden, nicht als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehbar. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 17. Februar 2016 X R 26/13 entschieden.

Die Klägerin unterhielt in ihrer Wohnung ein häusliches Arbeitszimmer, das sie so gut wie ausschließlich für ihre nur von diesem Arbeitszimmer aus betriebene gewerbliche Tätigkeit nutzte. Während das Finanzamt (FA) die Aufwendungen dafür als Betriebsausgaben anerkannte, versagte es die Berücksichtigung der hälftigen Kosten für die jedenfalls auch privat genutzten Nebenräume (Küche, Bad und Flur).

Der BFH gab dem FA Recht. Der Große Senat des BFH hatte in seinem Beschluss vom 27. Juli 2015 GrS 1/14 bereits entschieden, dass die Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer, das nicht nahezu ausschließlich betrieblich oder beruflich genutzt wird („gemischt genutztes Arbeitszimmer“) steuerlich nicht zu berücksichtigen sind. Mit der vorliegenden Entscheidung knüpft der BFH hieran auch für Nebenräume der häuslichen Sphäre an. Die Nutzungsvoraussetzungen sind individuell für jeden Raum und damit auch für Nebenräume zu prüfen. Eine zumindest nicht unerhebliche private Mitnutzung derartiger Räume ist daher abzugsschädlich.

PM 43/2016/15. 06.16

Zurück zur Übersicht Gesetze.

Wohngebäude ganz oder teilweise mit erneuerbaren Energien

61,5 % der im Jahr 2015 fertig gestellten Wohngebäude ganz oder teilweise mit erneuerbaren Energien beheizt

In 61,5 % der im Jahr 2015 fertig gestellten knapp 106 000 Wohngebäuden wurden Heizanlagen installiert, die erneuerbare Energien verwenden. Primär mit erneuerbaren Energien wurden 38,0 % der fertig gestellten Wohngebäude beheizt. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes lagen die erneuerbaren Energien somit auf Platz 2 der primären Energiequellen hinter Gas, das in 51,5 % der Neubauten für die Heizung eingesetzt wurde. Die übrigen Energiequellen (unter anderem Fernwärme, Öl und Strom) erreichten zusammen 10,5 %.

PM 220/29.06.2016

8,4 % mehr Baugenehmigungen für Wohnungen

8,4 % mehr Baugenehmigungen für Wohnungen im Jahr 2015
Im Jahr 2015 wurde in Deutschland der Bau von rund 309.000 Wohnungen genehmigt. Wie das Statistische Bundesamt weiter mitteilt, waren das 8,4 % oder knapp 24 000 Wohnungen mehr als im Jahr 2014. Die im Jahr 2009 begonnene positive Entwicklung setzte sich somit auch im Jahr 2015 fort. Erstmals seit dem Jahr 2000 wurde die Marke von 300 000 genehmigten Wohnungen überschritten.

PM Nr. 099 17.03.16

Bauhauptgewerbe im Dezember 2015: + 3,9 %

Auftragseingang im Bauhauptgewerbe im Dezember 2015: + 3,9 % saisonbereinigt zum Vormonat
Der saison-, arbeitstäglich- und preisbereinigte Auftragseingang im Bauhauptgewerbe war nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im Dezember 2015 um 3,9 % höher als im November 2015. Bei dieser Entwicklung spielten Großaufträge eine wichtige Rolle. Mit dem Anstieg der Auftragseingänge im Dezember 2015 wurde das außergewöhnlich gute Novemberergebnis nochmals übertroffen. Dies zeigt auch der weniger schwankungsanfällige Dreimonatsvergleich: Im vierten Quartal 2015 nahm das Volumen der Auftragseingänge gegenüber dem dritten Quartal um 10,9 % zu.

PM 25.02.16

Grunderwerbsteuer: Einbeziehung der Baukosten

Grunderwerbsteuer: Einbeziehung der Baukosten in die Bemessungsgrundlage der Steuer

Der II. Senat des Bundesfinanzhofs (BFH) hatte im Urteil vom 3. März 2015 II R 9/14 darüber zu entscheiden, welche Kosten beim Kauf eines unbebauten Grundstücks in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind, wenn sich der Grundstücksverkäufer (zusätzlich) zur Errichtung eines Rohbaus auf dem Grundstück verpflichtet, und weitere Baukosten durch Ausbauarbeiten anfallen, die aber vom Grundstückskäufer bei Dritten in Auftrag gegeben worden sind.  Grunderwerbsteuer: Einbeziehung der Baukosten weiterlesen