Alle Beiträge von Kurt Wiemann

Gartenservice, Statistik

25 Quadratmeter für Menschen in Städten

Himmel-Wolken

Unter freiem Himmel zusammenkommen, Freunde treffen, der Wohnung entfliehen – während der Corona-Krise haben die Grünanlagen der deutschen Großstädte besonders viele Menschen angezogen. Sie profitieren aktuell davon, dass der Anteil der Grünanlagen an der Siedlungs- und Verkehrsfläche in den meisten Großstädten über 22 Jahre hinweg leicht gestiegen ist, und zwar absolut betrachtet wie auch pro Kopf. Wie das Statistische Bundesamt für das Jahr 2018 mitteilt, standen in den 14 bevölkerungsreichsten Städten Deutschlands mit mehr als 500 000 Einwohnerinnen und Einwohnern durchschnittlich 25 Quadratmeter Grünanlagen-Fläche pro Kopf zur Verfügung.
1996 waren es noch 18 Quadratmeter. Im selben Zeitraum stieg in diesen Metropolen auch der Anteil der Grünanlagen an der Siedlungs- und Verkehrsfläche von 7,7 % auf 10,9 %. Zu Grünanlagen zählen Parks, Siedlungsgrünflächen, Botanische Gärten, Spielplätze, aber auch Kleingartenanlagen.

PM 08.09.2020

Statistik

Wohnungsbestand Ende 2019

Ende 2019 gab es in Deutschland 42,5 Millionen Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt, stieg der Wohnungsbestand im Vergleich zum Vorjahr um 0,7 % oder 277.400 Wohnungen. Im Vergleich zum Jahr 2010 erhöhte sich der Wohnungsbestand um 5,0 % beziehungsweise 2,0 Millionen Wohnungen. Somit kamen Ende 2019 auf 1 000 Einwohnerinnen und Einwohner 511 Wohnungen und damit 16 Wohnungen mehr als neun Jahre zuvor.

PM Nr. 281/29.07.2020

Service, Vermietungs­service

WISSENSWERTES ÜBER IMMOBILIEN

Immobilien-Markt
Der Immobilienmarkt ist schon alt. Bereits die alten Griechen hatten Stadtplaner und man kann auch davon ausgehen, dass Grund und Boden nach Angebot und Nachfrage gehandelt wurde.

Viel stärker als heute war das Haus Arbeits- und Wohnstätte in einem. Im Zuge der Industrialisierung wurde diese Nutzung aufgespalten. Mit der wirtschaftlichen Umgestaltung von Unternehmen, dem zunehmenden Outsourcing (Auslagerung, Ausgliederung) von Abteilungen oder einzelnen Personen wird das „Arbeiten von Zuhause“ oder auch Homeoffice wieder propagiert.

Einordnung von Immobilien
Im allgemeinen gibt es drei Hauptkategorien von Immobilien.

  1. WohnImmobilien
  2. GewerbeImmobilien
    (Dazu gehören auch Pflegeimmobilien, Pflegeheim, Seniorenheim, Seniorenwohnanlage, Wohnstift, Betreutes Wohnen, …)
  3. InfrastrukturImmobilien

Wohnimmobilie
Leider ist nicht in jedem Staat das Recht auf Wohnraum (Mietwohnung) im Grundrecht verankert. Jeder Mensch möchte gern ein Dach über dem Kopf haben, einen Ort , in den er sich zurückziehen kann. Wohnraum, ob Haus, Eigentumswohnung oder Mietwohnung wird von jedem Mieter  individuelle erlebt und damit subjektiv definiert. Um ein allgemeines Verständnis zu ermöglichen gibt es Wohnimmobilien-Definitionen, welche mit den sich ändernden Ansprüchen der Mieter und Vermieter ständig aktualisiert werden.

Arten von Wohnimmobilien
a) Einfamilienhaus, 1-Familienhaus
b) Zweifamilienhaus, 2-Familienhaus
c) Reihenhaus
d) Mehrfamilienhaus
e) Wohnblock

Gewerbeimmobilie
Immobilien, die zur Erfüllung einer wirtschaftlichen Wertschöpfung dienen, werden als Gewerbeimmobilien oder auch als Gewerbe-Objekte bezeichnet. Eine Gewerbeimmobilie kann ein einziges Grundstück oder Gebäude sein. Der Begriff Gewerbeobjekt wird auch häufig  verwendet, wenn nur ein Teil eines Gebäudes für die Ausübung einer Tätigkeit und ein anderer Teil für Wohnzwecke zur Verfügung steht. Diese Immobilien-Mischobjekte kennt jeder. Parterre sind Geschäfte (Ladenlokale) und darüber befinden sich eine oder mehrere Etagen mit Wohneinheiten (Abkürzung WE).

Arten von Gewerbe-Immobilien
a) BüroImmobilie
b) HandelsImmobilie
c) GewerbeImmobilie, Produktions-Gebäude
d) LandwirtschaftsImmobilie
e) FreizeitImmobilie (neuere Immobilienart)
f) Multifunktionsimmobilie (Wohnungen, Büros und Ladenlokal in einem Gebäude)

Infrastruktur-Immobilien
Als Immobilienmakler freue ich mich natürlich, wenn zunehmend auch diese Immobilien privatisiert werden. Aber als Bürger frage ich mich, wieso kommunale Mitarbeiter und Kommunalpolitiker nicht mehr Engagement entwickeln, um Infrastruktur-Projekte unter einem wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Aspekt zu führen und zu erhalten. Die Infrastruktur ist eine kommunale und staatliche Aufgabe und sollte dem Nutzen aller Bürger dienen.

Arten von Infrastruktur-Immobilien
Bodenimmobilien:
a) Straße
b) Brücke
c) Tunnel
d) Schienennetz
e) Flughafen

Gewässerimmobilie:
a) SeeImmobilien
b) FlussImmobilien
c) Hafen

 

Abrechungs­service, Hausverwaltung

Aufstellung der Betriebskosten – Betriebskostenverordnung (BetrKV)

Teil 5:
Aufstellung der Betriebskosten – ein umfangreiches Thema, das in der nächste Folge fortgesetzt wird.

In der vorhergehenden Veröffentlichung erwähnte ich die „Verordnung über die (Betriebskostenverordnung – BetrKV). Schon hier zeigen sich oft Unsicherheiten beim Vermieter und Mieter. Gerade der letzte Punkt „Sonstiges“ – ein schwammiger Begriff. 

Arbeiten wir einzelne Punkte des Paragraphen 2 der Betriebskostenverordnung nach der Reihe ab.

08. „Müllgebühren“ und Straßenreinigung. Bei der Müllbeseitigung denken viele nur an die Tonne. Wer aber in großen Wohnhäusern lebt, muss auch für die nicht öffentlichen Maßnahmen aufkommen. Und bei diesem Punkt sind die Kosten für Müllschlucker, Müllabsauganlagen, Müllkompressoren und

Müllmengenerfassungsanlagen sowie deren Wartung und Pflege gemeint. Und bei der Straßenreinigung verwechseln viele dies mit der Fußwegreinigung. Die Kosten und der Umfang einer Straßenreinigung sind in der Regel in einer „Straßenreinigungssatzung“ der Kommunen geregelt. Interessant für Woh- nungssuchende kann auch die Zuordnung der Reinigungsklasse eines Gebäudes sein.

09. Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung. Was zu der Gebäudereinigung zählt sollte eigentlich jedem verständlich sein. Ich kann mich noch an Zeiten erinnern, als dieser Begriff kaum auf einer Betriebskostenabrechnung stand. Im wöchentlichem Rhythmus ging in unserem Mehrfamilienhaus eine kleine und große Hausreinigungskarte von Wohneinheit (WE = Wohnung) zu WE herum. Die kleine war für die Treppenreinigung auf der Etage der einzelnen Wohnungen und die große Karte ging an alle Haushalte des Hauses. Sie enthielt die Aufstellung der einzelnen Gebäudeteile bzw. Einrichtungen (z. B. Kellergänge, Gemeinschaftsboden, Mülltonnenplatz und Fußweg!). Aber viele Mieter sind heute auch hier eher bereit zu zahlen als solche Arbeiten selbst auszuführen.

10. Kosten der Gartenpflege. Dieser Punkt ist einer der wenigen, wo Eigentümer sich etwas zuverdienen können aber nach meinen Beobachtungen es nur selten und in zu geringem Maße anerkennen lassen. Viele Häuser haben einen Vorgarten oder hinter dem Haus eine größere Fläche, die sie ihren Mietern zugänglich machen. Als Makler werde ich oft bei einer Neuvermietung gefragt, ob solch eine Möglichkeit besteht. Denn dies ist für viele ein Wunsch nach Lebensqualität. Die Pflege dieser Flächen kann der Eigentümer selbst vornehmen, was gerade auch von denen durchgeführt wird, die schon im „Ruhestand“ sind und sich noch fit erhalten möchten. Die Voraussetzung ist jedoch, dass sie sich drei Angebote von Dienstleistungsfirmen aus der Gartenbranche einholen und ihre Abrechnung an diesen Angeboten orientieren. Die meisten Eigentümer verzichten auf eine Vergütung oder liegen weit unter den Marktpreisen.

(Fortsetzung folgt)

Teil 1: „Makler und Hausverwalter„ 

Teil 2: „Makler und Hausverwalter„ 

Teil 3: „Die Betriebskosten„ 

Teil 4: „Die Betriebskosten„ (1-7)

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Abrechungs­service, Hausverwaltung

Betriebskostenaufstellung

Teil 4:
Aufstellung der Betriebskosten – ein umfangreiches Thema, das in der nächste Folge fortgesetzt wird.

In der vorhergehenden Veröffentlichung erwähnte ich die „Verordnung über die (Betriebskostenverordnung – BetrKV). Schon hier zeigen sich oft Unsicherheiten beim Vermieter und Mieter. Gerade der letzte Punkt „Sonstiges“ – ein schwammiger Begriff. 

Arbeiten wir einzelne Punkte des Paragraphen 2 der Betriebskostenverordnung nach der Reihe ab.

01. Öffentliche Lasten des Grundstücks. Schon im ersten Punkt des Paragraphen zwei wird das was ich in der dritten Folge schrieb klar, dass Betriebskosten in der Regel keine Einnahmen des Vermieters sind. Zu den öffentlichen Lasten gehört zum Beispiel die Grundsteuer.

02. Kosten der Wasserversorgung. Hier wird es zum ersten Mal interessant. Im Einzelnen sind das:

  • Der Verbrauch von Wasser in Kubikmeter.
  • Die Grundgebühren, auch wenn man kein Wasser verbraucht, wird schon allein für die Möglichkeit Wasser in Gebrauch zu nehmen Geld verlangt.
  • Die Kosten der Anmietung von Wasserzählern, welche oft auch als Wasseruhren bezeichnet werden.
  • Die Kosten der Eichung von Wasserzählern. Hierzu möchte ich gleich anmerken, dass Wasserzähler für kaltes Wasser alle sechs und für warmes Wasser alle fünf Jahre geeicht beziehungsweise ausgetauscht werden müssen. 
  • Die Kosten von Wassermengenreglern und deren Wartung.
  • Die Kosten für die eigene Wasserversorgungsanlage und Wasseraufbereitungsanlage und deren Verbrauchsstoffe. Dieser Punkt bedarf einer Erklärung. Zum Beispiel gibt es in Hannover ein Unternehmen, das seinen Mietern für eine bessere Lebensqualität die Wasserleitungen aus Edelstahl und eine wasserenergetische Aufbereitung anbietet.

03. Und wer Wasser verbraucht muss natürlich auch für die Entsorgung aufkommen. Und wiederum gehören dazu die Anlagen, die Wasserpumpen und die Gebühren für Haus- und Grundstücksentwässerung. Wenn ich interessierten Mietern die Betriebskosten für diesen Punkt vorlege, kommt es hin und wieder zum Erstaunen. Entsorgungskosten können für ein Vierfamilienhaus höher ausfallen als in einem mehrstöckigen Mietshaus. Ausschlaggebend kann die Grundstücksgröße sein. Denn Abwassergebühren fallen für jeden Quadratmeter auch für Garten und Garagenhof an.

04. Die Kosten der zentralen Heizungsanlage. Dieser Punkt ähnelt dem Punkt drei. Zusammengefasst sind es alle Kosten die für die regelmäßige Wärmelieferung anfallen. Alle Brennstoffarten, Brennstoffanlagen und deren Wartung. Die Kosten zur gesetzlichen Vorschrift zur Messung nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die in der Regel ein Schornsteinfeger durchführt.

05. Die Kosten der zentralen Warmwasserversorgung. Auch hierzu zählen alle gängigen Kosten wie sie in den Punkten drei bzw. vier erwähnt wurden.

06. Alle Kosten der Heizung- und Warmwasserversorgung die nicht in den Punkten zwei und vier berücksichtigt wurden. Um es ganz einfach auszudrücken, alle Kosten außer der Ein- und Ausbau von Reparaturteilen und deren dazugehörigen Handwerkerleistungen.

07. Kosten des Betriebes des Personen- oder Lastenaufzuges.

Hier kommt es bei Mietern mitunter zu Missstimmungen, denn parterre wohnenden Mieter, sehen oft nicht ein, dass sie an den Betriebskosten für Personenaufzüge beteiligt werden. (Übrigens: Wissen Sie warum der Fahrstuhl seine Bezeichnung hat, obwohl wir meistens nur darin stehen? Wer es weiss, kann mir gern die Antwort schreiben.)

Zurück zu den BK (Betriebskosten). Interessant ist für den Betrieb eines Personen- oder Lastenaufzug, dass für den Betrieb auch eine Fachkraft eingestellt werden kann. Ansonsten gelten hier für auch alle Regelungen der Wartungen und Pflege, die uns aus den BK der Heizungs- und Waschanlagen bekannt sind.

(Fortsetzung folgt)

Teil 1: „Makler und Hausverwalter„ 

Teil 2: „Makler und Hausverwalter„ 

Teil 3: „Die Betriebskosten„ 

Teil 5: „Die Betriebskosten„ (8-10)

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Abrechungs­service, Hausverwaltung

Die Betriebskosten

Teil 3:
Betriebskosten

„Jedes Jahr erregt ein Brief vom Vermieter die Gemüter. Denn zu über neunzig Prozent unterschreiben Mieter einen Mietvertrag mit einer Betriebskostenabrechnung, welche auch als Nebenkostenabrechnung bezeichnet wird, und verpflichten sich zu einer monatlichen Vorauszahlung. Leider werden von vielen Profis in der Immobilienbranche die Begriffe Neben- und Betriebskosten nicht eindeutig verwendet und verursachen dadurch immer wieder Verwirrungen.

Den Begriff „Betriebskosten“ verwende ich nur in der privaten Wohnraumvermietung. Denn der Begriff ist im Bundesgesetzblatt mit der „Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung – BetrKV)“ festgeschrieben. Den Begriff „Nebenkosten“ verwende ich ausschließlich in der gewerblichen Vermietung. Hier schließen zwei Kaufleute (Vermieter und ein unternehmerhandelnder Mieter) einen Mietvertrag ab, welcher frei verhandelbar ist. Es gibt keine Nebenkostenverordnung.

Der §1 Absatz 1 regelt eindeutig mit dem Wort „laufend“ die Kosten, die der Mieter zu tragen hat. Hier ist „laufend“ mit „wiederkehrend“ gleichzusetzen. Als Faustregel: Alle zeitlichen wiederkehrenden Leistungen in bestimmten Abständen. Die Abstände können je nach Leistungsart unterschiedlich sein. Zum Beispiel die Beseitigung von Restabfall kann wöchentlich, die Beseitigung von Papier monatlich und die Reinigung der Dachrinne alle zwei Jahre geschehen.

Ein Vermieter kann auch Eigenleistungen für seine Mieter und sein Objekt erbringen. Dazu gibt es zwei Grundsätze. Erstens: die Leistungen müssen ohne Umsatzsteuerberechnung erfolgen und zweitens dürfen diese ohne Begründung nicht höher sein, als eine Fremdfirma diese in Rechnung stellen würde. Um sicher zu sein, welchen Marktpreis meine Leistung als Vermieter Wert ist, empfehle ich vorsichtshalber, Kostenvoranschläge von Dienstleistern einzuholen.

Nicht angesetzt – beziehungsweise nicht umlagefähig sind Kosten für Reparaturen, die zur Erhaltung des Objektes dienen und meine verwaltertätigen Aufgaben. Diese Kosten muss der Vermieter in seine Miete einkalkulieren und selbst tragen.

Wie hoch dürfen Betriebskosten veranschlagt werden?

Der Vermieter ist verpflichtet, die Höhe der monatlichen Vorauszahlung so festzulegen, dass es am Jahresende nach Möglichkeit nicht zu einer Nachzahlung oder Erstattung kommt. Im Idealfall decken die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen die gesamten Kosten am Jahresende ab, bzw. es kommt zu einer geringen Nachzahlung oder Erstattung. Die Berechnung der Höhe der Kosten kann einfach von der Abrechnung aus dem Vorjahr abgeleitet werden. Durch die jährliche Inflation und neue gesetzliche Vorschriften sind Kostensteigerungen immer abzusehen. Als Verwalter ist es meine Aufgabe, Mieter und Vermieter auf die gesetzlichen Bestimmungen hinzuweisen und bei den jährlichen Betriebskostenabrechnungen die neuen Vorauszahlungen neu festzulegen. Damit soll in erster Linie der Mieter vor einer finanziellen Schieflage durch zu hohe Nachforderungen geschützt werden.

Wenn Sie hohe Rückzahlungen (zum Beispiel über 200,00 €) von ihrem Vermieter erhalten, können Sie ihn ansprechen und eine Kürzung der Vorauszahlungen erbitten. Andererseits ist es schön, vom Vermieter ein zusätzliches „Taschengeld“ erstattet zu bekommen. Mieter vergessen oder wissen oft nicht, dass Betriebskosten nicht dem Vermieter zu Gute kommen, sie müssen zum größten Teil dieses Geldes an kommunale Instanzen weiter leiten.

In der nächsten Folge erhalten Sie eine Aufstellung aller „Betriebskosten.“

Teil 1: „Makler und Hausverwalter„ 

Teil 2: „Makler und Hausverwalter„ 

Teil 4: „Hausverwalter: Aufstellung der Betriebskosten„ (1-7)

Teil 5: „Hausverwalter: Aufstellung der Betriebskosten„ (8-10)

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Hausverwaltung, Vermietungs­service

Hilfe für die Betriebskostenabrechnung

Teil 2:
Möglichkeiten für die Übertragung einer Immobilie an seine Nachkommen oder fremden Personen

„Erinnern wir uns: Gerda und Hans Wohlfallend haben ein Mehrfamilienhaus und ein Eigenheim mit einer Einliegerwohnung. Der Makler des Ehepaares Wohlfallend hatte Hilfe bei der Vermietung angeboten.

Hans Wohlfallend überlegte auch, sein Mehrfamilienhaus zu verkaufen. Aber mit seiner Tochter mochte er noch nicht über seine Ideen sprechen. Die Tochter, die schon lange in einem anderen Bundesland lebt, hat sich nie für das Eigentum und die damit verbundenen Tätigkeiten interessiert. Wohlfallends Makler würde schon gern das Haus verkaufen. Aber andererseits sagt man auch „Grund und Boden verkauft man nicht“.

Deshalb erläutert sein Makler Möglichkeiten, wie Eigentum in andere Hände gegeben werden kann.

Da haben wir die Tochter der Wohlfallend. Sie könnte das Mehrfamilienhaus erben oder in mehreren Schritten überschrieben bekommen. In mehreren Schritten, weil man eine bestimmte Summe steuerfrei verschenken kann.

Eine weitere Möglichkeit wäre, sein Vermögen oder auch nur anteilmäßig einer gemeinnützigen Stiftung zu kommen zu lassen. Da diese Möglichkeit kaum bekannt ist, wird sie oft nicht in Erwägung gezogen.

Außerdem ist natürlich der Verkauf einer Immobilie möglich. Zum Beispiel das Mehrfamilienhaus: Hier sind zwei Varianten am meisten bekannt. Einmal der Verkauf der Immobilie als Ganzes oder der Verkauf des Mehrfamilienhaus nach Umwandlung in Eigentumswohnungen.

Die Möglichkeiten beziehungsweise Varianten erhöhen sich, wenn mehrere Kinder oder Erben vorhanden sind. Welche Möglichkeit am besten ist hängt vor allem von der GesamtVermögenslage der Eigentümer ab. Ein weiterer und nicht unwichtiger Betrachtungspunkt ist die Steuer.

Und letztendlich hängt es von den persönlichen Einstellungen und Auffassungen des Eigentümers ab.

Es ist also nicht einfach eine Entscheidung zu treffen. Welcher Beschluss fällt hängt auch von der Qualität des Findungsprozess ab und dieser wird oft zu spät eingeleitet.

Nun, nachdem Gerda und Hans Wohlfallend hier eine kleine Einführung in die vielen Möglichkeiten für den Verkauf ihres Mehrfamilienhauses vom Makler erfuhren, haben sie sicher schon eine erste Grundlage für ihre Entscheidungen.“

Teil 1: „Makler und Hausverwalter„ 

Teil 3: „Die Betriebskosten„ 

Teil 4: „Hausverwalter: Aufstellung der Betriebskosten„

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BGH Urteil, Gesetze

Bundesgerichtshof entscheidet im Warnemünder Verandenstreit

Urteil vom 15. Juli 2016 – V ZR 195/15

Die Kläger kauften Anfang 1968 von einer Bürgerin deren Wohngrundstück in der Innenstadt von Rostock-Warnemünde. Das Grundstück war seinerzeit mit einem Wohngebäude bebaut, das sich zur Straße hin mit einer abbruchreifen überdachten Veranda in Holzbauweise fortsetzte. Die Veranda stand auf einer Fläche von etwa 25 m² auf dem angrenzenden – seinerzeit volkseigenen – Grundstück, das heute der beklagten Stadt Rostock gehört. Auf Grund einer Baugenehmigung vom Mai 1968 wurde u. a. die Holzveranda samt Fundament vollständig abgerissen und durch einen Massivbau aus Mauerwerk mit massivem neuen Fundament und Betondecke ersetzt. Bei dem Erwerb des Grundstücks und den späteren Baumaßnahmen nahmen die Kläger an, sie hätten auch die Fläche erworben, auf der die abgerissene Holzveranda stand. 2010 kündigte die Stadt Rostock einen angeblich bestehenden Leihvertrag über die mit dem Anbau bebaute Teilfläche ihres Grundstücks und verlangt von den Klägern die Zahlung eines Nutzungsentgeltes, zuletzt – für die Zeit ab dem 1. Januar 2012 – in Höhe von 602,04 € im Jahr.

Die Kläger meinen, sie seien berechtigt, die für den Anbau in Anspruch genommene Fläche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz anzukaufen. Jedenfalls handele es sich bei dem Anbau um einen von der Stadt Rostock zu duldenden Überbau. Sie beantragen die Feststellung ihrer Ankaufsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz und die Feststellung, dass der Beklagten kein Anspruch auf Nutzungsentgelt in der beanspruchten Höhe zusteht.

Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Der Bundesgerichthof hat bestätigt, dass den Klägern kein Ankaufsrecht nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zusteht, das Berufungsurteil im Übrigen aber aufgehoben.

Ankaufsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz?

Nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz haben Nutzer einen gesetzlichen Anspruch, von ihnen mit Billigung staatlicher Stellen baulich genutzte fremde Grundstücke zum halben Bodenwert anzukaufen, oder einen Anspruch auf Bestellung eines Erbbaurechts zur Hälfte des üblichen Erbbauzinses. Dafür reicht aber nicht schon die bauliche Nutzung an sich. Dem Nutzer muss vielmehr für die bauliche Nutzung zu Zeiten der DDR ein Nutzungsrecht verliehen oder zugewiesen worden sein; dem steht es gleich, wenn die Verleihung oder Zuweisung eines solchen Nutzungsrechts in der DDR zu erreichen gewesen wäre und wegen eines für die damalige Zeit typischen Vollzugsdefizits ausgeblieben ist. Daran fehlt es hier. Die Kläger haben ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück gekauft und bei dessen Umbau den Anbau über die Grenze gebaut. Solche Überbauungsfälle sind nicht die Folge eines für die DDR typischen Vollzugsdefizits, sondern die Folge von Fehlern bei der Planung und Ausführung von Bauten durch den Eigentümer. Sie kamen schon immer und kommen nach wie vor im gesamten Bundesgebiet vor. Sie sind seit dem Inkrafttreten des BGB am 1. Januar 1900 in § 912 BGB (Überbau) geregelt und hatten auch in der ehemaligen DDR eine ähnliche Ausgestaltung gefunden (§ 320 ZGB). Solche Fälle waren befriedigend geregelt und bedurften keiner Bereinigung.

Ist der Anbau ein zu duldender Überbau?

An sich müsste derjenige, der sein Gebäude ohne Gestattung des Nachbarn über die Grenze baut, den Überbau beseitigen. Das würde aber zu einer Zerstörung wirtschaftlicher Werte führen, die nicht gerechtfertigt ist, wenn den Überbauenden keine grobe Fahrlässigkeit trifft. Deshalb bestimmt § 912 BGB, dass ein Überbau unter dieser Voraussetzung gegen Zahlung einer Geldrente hingenommen werden muss. Das gilt nicht nur, wenn die Grundstücksgrenze bei Errichtung eines Gebäudes überschritten wird, sondern auch, wenn dies bei einem späteren Um- oder Ausbau geschieht. Eine solche Rente ist in aller Regel deutlich geringer als eine Pacht oder eine Nutzungsentschädigung. Die Kläger akzeptieren eine Geldrente nach § 912 Abs. 2 BGB, wehren sich aber gegen die Zahlung einer höheren Nutzungsentschädigung.

Das Berufungsgericht verneint schon einen Überbau. Der Anbau stehe vollständig auf dem städtischen Grund; es fehle folglich an einer Überschreitung der Grundstücksgrenze. Dem ist der Bundesgerichtshof nicht gefolgt: Die entsprechende Anwendung von § 912 BGB auf einen nachträglichen über die Grenze gebauten Anbau hängt nicht davon ab, in welchem Umfang der Anbau auf dem überbauten Grundstück steht, sondern von den mit dem Abbruch des Anbaus verbundenen Folgen für das auf dem Grundstück des Überbauenden stehende Gebäude.

Der Bundesgerichtshof hat die Sache wegen des Nutzungsentgelts an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. Das Oberlandesgericht muss jetzt feststellen, ob die Voraussetzungen eines Überbaus nach § 912 BGB vorliegen. Dafür muss aufgeklärt werden, welche Folgen ein Abbruch des Anbaus für das Haus der Kläger hätte und ob sie grob fahrlässig über die Grenze gebaut haben. Eine Rolle könnte auch die Frage spielen, ob die Stadt Rostock den Überbau in der Vergangenheit gestattet hat und ob diese Gestattung widerruflich war. Sollte sie die Errichtung solcher Anbauten widerruflich gestattet haben, wäre sie zu deren Duldung nur bis zu einem Widerruf verpflichtet.

§ 912 BGB lautet:

(1) Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.

(2) 1Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. 2Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.“

Vorinstanzen:

OLG Rostock – Urteil vom 20. Juli 2015 – 3 U 82/14
LG Rostock – Urteil vom 6. Juni 2014 – 3 O 1023/12
Karlsruhe, den 15. Juli 2016

Nr. 124/2016 vom 15.07.2016

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Abrechungs­service

Hilfe für die Betriebskostenabrechnung

Teil 1:
Wenn die Kräfte für die Verwaltung des Eigentums nachlassen

„Jahre lang hatten Gerda und Hans Wohlfallend in dem Mehrfamilienhaus der Eltern gewohnt und später in einem Eigenheim in einer neuen Siedlung unweit ihres Heimatortes gelebt. Als die Eltern nicht mehr die Kräfte für die Verwaltung hatten, übernahm Hans die Geschäfte. Später erbten sie das Mehrfamilienhaus und führten die Verwaltung allein fort. Nun hatten sie zwei Häuser, ihr eigenes Einfamilienhaus mit einer inzwischen erweiterten Einliegerwohnung und das geerbte Haus mit sechs Wohneinheiten.

Die Jahre vergingen und dem Ehepaar Wohlfallend fiel die Verwaltung des Sechsparteienhauses schwer. Es kamen zunehmend Reparaturen und auch die Mieter wurden zunehmend anspruchsvoller. Dies brachte Hans zunehmend unruhige Nächte und zehrte an seinen Kräften. Gerda riet schon lange einen Hausverwalter zu nehmen. Rat und eine Empfehlung könnte er sich doch von seinem Wohnungsmakler holen, den Hans schon zur Hilfe nahm.

Dieser Makler hat ihm bis jetzt gute Dienste geleistet. Zu erst suchte er nur für das obere Stockwerk, denn Wohlfahrt fiel es zunehmend schwer die Treppen zu steigen, und später für das ganze Haus neue Mieter. Bis auf Frau Müller, die seit der Erbauung des Hauses als Mieterin wohnt.

Sein Makler arbeitete sehr seriös.
Er übernahm die komplette Suche der neuen Mieter. Was Hans Wohlfallend besonders an ihm schätzte, er machte keine anonymen Massenbesichtigungen und legte zum Schluss Hans alle Unterlagen der Bewerber vor und gemeinsam entschieden sie sich für den beziehungsweise die Wohnungsinteressenten.

Hans nahm den Rat seiner Ehefrau an, einen Hausverwalter zu beauftragen, und es stellte sich heraus, dass sein Makler auch Hausverwalter ist. Irgendwie fiel Hans ein Stein vom Herzen. Denn Hans hatte mit seinem neuen Verwalter eine Bezugsperson gefunden, zu dem er schon Jahre lang eine gute Beziehung pflegte. Er musste sich nicht an eine neue Person gewöhnen. Die Übergabe der einzelnen Verwalteraufgaben ging Zug um Zug. Denn Hans Wohlfallend mochte noch nicht alles aus seinen Händen geben, dafür fühlte er sich noch gebraucht und sein „neuer“ Hausverwalter fand das auch in Ordnung.

Mit dieser Lösung, für die Verwaltung seines Mehrfamilienhauses einen Makler und Hausverwalter gefunden zu haben, konnte Familie Wohlfallend ihre lang ersehnte Urlaubsfahrt antreten.“

Teil 2: „Makler und Hausverwalter„ 

Teil 3: „Die Betriebskosten„ 

Teil 4: „Hausverwalter: Aufstellung der Betriebskosten„

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BGH Urteil

Mängelansprüchen bei Auf-Dach-Photovoltaikanlagen

Zur Verjährung von Mängelansprüchen bei Auf-Dach-Photovoltaikanlagen

Urteil vom 2. Juni 2016 – VII ZR 348/13

Der u.a. für das Baurecht zuständige VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine auf dem Dach einer Tennishalle nachträglich errichtete Photovoltaikanlage, die mit der Halle fest verbunden ist, der Funktion der Halle dient und deshalb die für Arbeiten „bei Bauwerken“ geltende lange Verjährungsfrist für Nacherfüllungsansprüche von fünf Jahren, § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB*, Anwendung findet.

Die Klägerin betreibt auf einem in ihrem Eigentum stehenden Grundstück eine Tennishalle. Sie beauftragte 2004 die Beklagte mit der Errichtung einer Photovoltaikanlage auf dem Dach der Tennishalle.

02Die Photovoltaikanlage besteht unter anderem aus 335 gerahmten Modulen. Jedes Modul ist 1237 mm lang, 1082 mm breit, 38 mm hoch und hat ein Gewicht von 18 kg. Um die Module auf dem Dach anzubringen, errichtete die Beklagte eine Unterkonstruktion, die mit dem Dach fest verbunden wurde. Unterkonstruktion und Module waren so anzubringen, dass die Statik des Dachs durch das Eigengewicht der Anlage nicht beeinträchtigt wird und die Anlage sturmsicher ist. Zudem mussten die Montageelemente dauerhaft regendicht in die bestehende Dachdeckung eingefügt sein. Die Beklagte verkabelte die Module mit insgesamt ca. 500 m Kabeln, unter anderem um die Module mit im Innern der Halle angebrachten Wechselrichtern zu verbinden. Hierfür legte die Beklagte Kabelkanäle in das Innere der Halle. Die dafür notwendige Durchdringung des Dachs bzw. der Gebäudeaußenhaut musste dauerhaft witterungsbeständig und dicht sein. Von den Wechselrichtern legte die Beklagte Stromleitungen zu einem außerhalb der Halle befindlichen Zählerverteilungskasten. Hierfür waren Grabungsarbeiten in erheblichem Umfang notwendig. Ebenfalls im Innern der Halle errichtete die Beklagte eine Kontroll- und Steuerungsanlage, die sie mit den Wechselrichtern und den Modulen verkabelte und programmierte.

Die Klägerin rügt die zu geringe Leistung der Anlage und verlangt eine Minderung um 25 % der Nettovergütung. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht das Urteil des Landgerichts abgeändert und der Klage stattgegeben. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag insbesondere mit dem Einwand weiter, der Anspruch der Klägerin auf Nacherfüllung sei verjährt, da die für Arbeiten bei Bauwerken geltende lange Verjährungsfrist von fünf Jahren keine Anwendung finde.

Der Bundesgerichtshof hat die Revision der Beklagten zurückgewiesen, weil für den Nacherfüllungsanspruch der Klägerin die lange Verjährungsfrist von fünf Jahren Anwendung findet.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt die lange Verjährungsfrist „bei Bauwerken“, wenn das Werk in der Errichtung oder grundlegenden Erneuerung eines Gebäudes besteht, das Werk in das Gebäude fest eingefügt wird und dem Zweck des Gebäudes dient. Diese Voraussetzungen liegen vor. Die Photovoltaikanlage wurde durch die Vielzahl der verbauten Komponenten so mit der Tennishalle verbunden, dass eine Trennung von dem Gebäude nur mit einem erheblichen Aufwand möglich ist. Darin liegt zugleich eine grundlegende Erneuerung der Tennishalle, die einer Neuerrichtung gleich zu achten ist. Schließlich dient die Photovoltaikanlage dem weiteren Zweck der Tennishalle, Trägerobjekt einer solchen Anlage zu sein.

* § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB
Die in § 634 Nr. 1 … bezeichneten Ansprüche verjähren in fünf Jahren bei einem Bauwerk.

§ 634 Nr. 1 BGB
Ist das Werk mangelhaft, kann der Besteller … nach § 635 BGB Nacherfüllung verlangen.

Vorinstanzen:
LG Passau – Urteil vom 3. Januar 2012 – 3 O 527/11
OLG München – Urteil vom 10. Dezember 2013 – 9 U 543/12

PM  095/16  02.06.16

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