Schlagwort-Archiv: Hausverwaltung

Aufstellung der Betriebskosten – Betriebskostenverordnung (BetrKV)

Teil 5:
Aufstellung der Betriebskosten – ein umfangreiches Thema, das in der nächste Folge fortgesetzt wird.

In der vorhergehenden Veröffentlichung erwähnte ich die „Verordnung über die (Betriebskostenverordnung – BetrKV). Schon hier zeigen sich oft Unsicherheiten beim Vermieter und Mieter. Gerade der letzte Punkt „Sonstiges“ – ein schwammiger Begriff. 

Arbeiten wir einzelne Punkte des Paragraphen 2 der Betriebskostenverordnung nach der Reihe ab.

08. „Müllgebühren“ und Straßenreinigung. Bei der Müllbeseitigung denken viele nur an die Tonne. Wer aber in großen Wohnhäusern lebt, muss auch für die nicht öffentlichen Maßnahmen aufkommen. Und bei diesem Punkt sind die Kosten für Müllschlucker, Müllabsauganlagen, Müllkompressoren und

Müllmengenerfassungsanlagen sowie deren Wartung und Pflege gemeint. Und bei der Straßenreinigung verwechseln viele dies mit der Fußwegreinigung. Die Kosten und der Umfang einer Straßenreinigung sind in der Regel in einer „Straßenreinigungssatzung“ der Kommunen geregelt. Interessant für Woh- nungssuchende kann auch die Zuordnung der Reinigungsklasse eines Gebäudes sein.

09. Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung. Was zu der Gebäudereinigung zählt sollte eigentlich jedem verständlich sein. Ich kann mich noch an Zeiten erinnern, als dieser Begriff kaum auf einer Betriebskostenabrechnung stand. Im wöchentlichem Rhythmus ging in unserem Mehrfamilienhaus eine kleine und große Hausreinigungskarte von Wohneinheit (WE = Wohnung) zu WE herum. Die kleine war für die Treppenreinigung auf der Etage der einzelnen Wohnungen und die große Karte ging an alle Haushalte des Hauses. Sie enthielt die Aufstellung der einzelnen Gebäudeteile bzw. Einrichtungen (z. B. Kellergänge, Gemeinschaftsboden, Mülltonnenplatz und Fußweg!). Aber viele Mieter sind heute auch hier eher bereit zu zahlen als solche Arbeiten selbst auszuführen.

10. Kosten der Gartenpflege. Dieser Punkt ist einer der wenigen, wo Eigentümer sich etwas zuverdienen können aber nach meinen Beobachtungen es nur selten und in zu geringem Maße anerkennen lassen. Viele Häuser haben einen Vorgarten oder hinter dem Haus eine größere Fläche, die sie ihren Mietern zugänglich machen. Als Makler werde ich oft bei einer Neuvermietung gefragt, ob solch eine Möglichkeit besteht. Denn dies ist für viele ein Wunsch nach Lebensqualität. Die Pflege dieser Flächen kann der Eigentümer selbst vornehmen, was gerade auch von denen durchgeführt wird, die schon im „Ruhestand“ sind und sich noch fit erhalten möchten. Die Voraussetzung ist jedoch, dass sie sich drei Angebote von Dienstleistungsfirmen aus der Gartenbranche einholen und ihre Abrechnung an diesen Angeboten orientieren. Die meisten Eigentümer verzichten auf eine Vergütung oder liegen weit unter den Marktpreisen.

(Fortsetzung folgt)

Teil 1: „Makler und Hausverwalter 

Teil 2: „Makler und Hausverwalter 

Teil 3: „Die Betriebskosten 

Teil 4: „Die Betriebskosten (1-7)

Hier können Sie sich die Originalzeitung ansehen.

Betriebskostenaufstellung

Teil 4:
Aufstellung der Betriebskosten – ein umfangreiches Thema, das in der nächste Folge fortgesetzt wird.

In der vorhergehenden Veröffentlichung erwähnte ich die „Verordnung über die (Betriebskostenverordnung – BetrKV). Schon hier zeigen sich oft Unsicherheiten beim Vermieter und Mieter. Gerade der letzte Punkt „Sonstiges“ein schwammiger Begriff. 

Arbeiten wir einzelne Punkte des Paragraphen 2 der Betriebskostenverordnung nach der Reihe ab.

01. Öffentliche Lasten des Grundstücks. Schon im ersten Punkt des Paragraphen zwei wird das was ich in der dritten Folge schrieb klar, dass Betriebskosten in der Regel keine Einnahmen des Vermieters sind. Zu den öffentlichen Lasten gehört zum Beispiel die Grundsteuer.

02. Kosten der Wasserversorgung. Hier wird es zum ersten Mal interessant. Im Einzelnen sind das:

  • Der Verbrauch von Wasser in Kubikmeter.
  • Die Grundgebühren, auch wenn man kein Wasser verbraucht, wird schon allein für die Möglichkeit Wasser in Gebrauch zu nehmen Geld verlangt.
  • Die Kosten der Anmietung von Wasserzählern, welche oft auch als Wasseruhren bezeichnet werden.
  • Die Kosten der Eichung von Wasserzählern. Hierzu möchte ich gleich anmerken, dass Wasserzähler für kaltes Wasser alle sechs und für warmes Wasser alle fünf Jahre geeicht beziehungsweise ausgetauscht werden müssen. 
  • Die Kosten von Wassermengenreglern und deren Wartung.
  • Die Kosten für die eigene Wasserversorgungsanlage und Wasseraufbereitungsanlage und deren Verbrauchsstoffe. Dieser Punkt bedarf einer Erklärung. Zum Beispiel gibt es in Hannover ein Unternehmen, das seinen Mietern für eine bessere Lebensqualität die Wasserleitungen aus Edelstahl und eine wasserenergetische Aufbereitung anbietet.

03. Und wer Wasser verbraucht muss natürlich auch für die Entsorgung aufkommen. Und wiederum gehören dazu die Anlagen, die Wasserpumpen und die Gebühren für Haus- und Grundstücksentwässerung. Wenn ich interessierten Mietern die Betriebskosten für diesen Punkt vorlege, kommt es hin und wieder zum Erstaunen. Entsorgungskosten können für ein Vierfamilienhaus höher ausfallen als in einem mehrstöckigen Mietshaus. Ausschlaggebend kann die Grundstücksgröße sein. Denn Abwassergebühren fallen für jeden Quadratmeter auch für Garten und Garagenhof an.

04. Die Kosten der zentralen Heizungsanlage. Dieser Punkt ähnelt dem Punkt drei. Zusammengefasst sind es alle Kosten die für die regelmäßige Wärmelieferung anfallen. Alle Brennstoffarten, Brennstoffanlagen und deren Wartung. Die Kosten zur gesetzlichen Vorschrift zur Messung nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die in der Regel ein Schornsteinfeger durchführt.

05. Die Kosten der zentralen Warmwasserversorgung. Auch hierzu zählen alle gängigen Kosten wie sie in den Punkten drei bzw. vier erwähnt wurden.

06. Alle Kosten der Heizung- und Warmwasserversorgung die nicht in den Punkten zwei und vier berücksichtigt wurden. Um es ganz einfach auszudrücken, alle Kosten außer der Ein- und Ausbau von Reparaturteilen und deren dazugehörigen Handwerkerleistungen.

07. Kosten des Betriebes des Personen- oder Lastenaufzuges.

Hier kommt es bei Mietern mitunter zu Missstimmungen, denn parterre wohnenden Mieter, sehen oft nicht ein, dass sie an den Betriebskosten für Personenaufzüge beteiligt werden. (Übrigens: Wissen Sie warum der Fahrstuhl seine Bezeichnung hat, obwohl wir meistens nur darin stehen? Wer es weiss, kann mir gern die Antwort schreiben.)

Zurück zu den BK (Betriebskosten). Interessant ist für den Betrieb eines Personen- oder Lastenaufzug, dass für den Betrieb auch eine Fachkraft eingestellt werden kann. Ansonsten gelten hier für auch alle Regelungen der Wartungen und Pflege, die uns aus den BK der Heizungs- und Waschanlagen bekannt sind.

(Fortsetzung folgt)

Teil 1: „Makler und Hausverwalter 

Teil 2: „Makler und Hausverwalter 

Teil 3: „Die Betriebskosten 

Teil 5: „Die Betriebskosten (8-10)

Hier können Sie sich die Originalzeitung ansehen.

Die Betriebskosten

Teil 3:
Betriebskosten

„Jedes Jahr erregt ein Brief vom Vermieter die Gemüter. Denn zu über neunzig Prozent unterschreiben Mieter einen Mietvertrag mit einer Betriebskostenabrechnung, welche auch als Nebenkostenabrechnung bezeichnet wird, und verpflichten sich zu einer monatlichen Vorauszahlung. Leider werden von vielen Profis in der Immobilienbranche die Begriffe Neben- und Betriebskosten nicht eindeutig verwendet und verursachen dadurch immer wieder Verwirrungen.

Den Begriff „Betriebskosten“ verwende ich nur in der privaten Wohnraumvermietung. Denn der Begriff ist im Bundesgesetzblatt mit der „Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung – BetrKV)“ festgeschrieben. Den Begriff „Nebenkosten“ verwende ich ausschließlich in der gewerblichen Vermietung. Hier schließen zwei Kaufleute (Vermieter und ein unternehmerhandelnder Mieter) einen Mietvertrag ab, welcher frei verhandelbar ist. Es gibt keine Nebenkostenverordnung.

Der §1 Absatz 1 regelt eindeutig mit dem Wort „laufend“ die Kosten, die der Mieter zu tragen hat. Hier ist „laufend“ mit „wiederkehrend“ gleichzusetzen. Als Faustregel: Alle zeitlichen wiederkehrenden Leistungen in bestimmten Abständen. Die Abstände können je nach Leistungsart unterschiedlich sein. Zum Beispiel die Beseitigung von Restabfall kann wöchentlich, die Beseitigung von Papier monatlich und die Reinigung der Dachrinne alle zwei Jahre geschehen.

Ein Vermieter kann auch Eigenleistungen für seine Mieter und sein Objekt erbringen. Dazu gibt es zwei Grundsätze. Erstens: die Leistungen müssen ohne Umsatzsteuerberechnung erfolgen und zweitens dürfen diese ohne Begründung nicht höher sein, als eine Fremdfirma diese in Rechnung stellen würde. Um sicher zu sein, welchen Marktpreis meine Leistung als Vermieter Wert ist, empfehle ich vorsichtshalber, Kostenvoranschläge von Dienstleistern einzuholen.

Nicht angesetzt – beziehungsweise nicht umlagefähig sind Kosten für Reparaturen, die zur Erhaltung des Objektes dienen und meine verwaltertätigen Aufgaben. Diese Kosten muss der Vermieter in seine Miete einkalkulieren und selbst tragen.

Wie hoch dürfen Betriebskosten veranschlagt werden?

Der Vermieter ist verpflichtet, die Höhe der monatlichen Vorauszahlung so festzulegen, dass es am Jahresende nach Möglichkeit nicht zu einer Nachzahlung oder Erstattung kommt. Im Idealfall decken die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen die gesamten Kosten am Jahresende ab, bzw. es kommt zu einer geringen Nachzahlung oder Erstattung. Die Berechnung der Höhe der Kosten kann einfach von der Abrechnung aus dem Vorjahr abgeleitet werden. Durch die jährliche Inflation und neue gesetzliche Vorschriften sind Kostensteigerungen immer abzusehen. Als Verwalter ist es meine Aufgabe, Mieter und Vermieter auf die gesetzlichen Bestimmungen hinzuweisen und bei den jährlichen Betriebskostenabrechnungen die neuen Vorauszahlungen neu festzulegen. Damit soll in erster Linie der Mieter vor einer finanziellen Schieflage durch zu hohe Nachforderungen geschützt werden.

Wenn Sie hohe Rückzahlungen (zum Beispiel über 200,00 €) von ihrem Vermieter erhalten, können Sie ihn ansprechen und eine Kürzung der Vorauszahlungen erbitten. Andererseits ist es schön, vom Vermieter ein zusätzliches „Taschengeld“ erstattet zu bekommen. Mieter vergessen oder wissen oft nicht, dass Betriebskosten nicht dem Vermieter zu Gute kommen, sie müssen zum größten Teil dieses Geldes an kommunale Instanzen weiter leiten.

In der nächsten Folge erhalten Sie eine Aufstellung aller „Betriebskosten.“

Teil 1: „Makler und Hausverwalter 

Teil 2: „Makler und Hausverwalter 

Teil 4: „Hausverwalter: Aufstellung der Betriebskosten (1-7)

Teil 5: „Hausverwalter: Aufstellung der Betriebskosten (8-10)

Hier können Sie sich die Originalzeitung ansehen.

Hilfe für die Betriebskostenabrechnung

Teil 2:
Möglichkeiten für die Übertragung einer Immobilie an seine Nachkommen oder fremden Personen

„Erinnern wir uns: Gerda und Hans Wohlfallend haben ein Mehrfamilienhaus und ein Eigenheim mit einer Einliegerwohnung. Der Makler des Ehepaares Wohlfallend hatte Hilfe bei der Vermietung angeboten.

Hans Wohlfallend überlegte auch, sein Mehrfamilienhaus zu verkaufen. Aber mit seiner Tochter mochte er noch nicht über seine Ideen sprechen. Die Tochter, die schon lange in einem anderen Bundesland lebt, hat sich nie für das Eigentum und die damit verbundenen Tätigkeiten interessiert. Wohlfallends Makler würde schon gern das Haus verkaufen. Aber andererseits sagt man auch „Grund und Boden verkauft man nicht“.

Deshalb erläutert sein Makler Möglichkeiten, wie Eigentum in andere Hände gegeben werden kann.

Da haben wir die Tochter der Wohlfallend. Sie könnte das Mehrfamilienhaus erben oder in mehreren Schritten überschrieben bekommen. In mehreren Schritten, weil man eine bestimmte Summe steuerfrei verschenken kann.

Eine weitere Möglichkeit wäre, sein Vermögen oder auch nur anteilmäßig einer gemeinnützigen Stiftung zu kommen zu lassen. Da diese Möglichkeit kaum bekannt ist, wird sie oft nicht in Erwägung gezogen.

Außerdem ist natürlich der Verkauf einer Immobilie möglich. Zum Beispiel das Mehrfamilienhaus: Hier sind zwei Varianten am meisten bekannt. Einmal der Verkauf der Immobilie als Ganzes oder der Verkauf des Mehrfamilienhaus nach Umwandlung in Eigentumswohnungen.

Die Möglichkeiten beziehungsweise Varianten erhöhen sich, wenn mehrere Kinder oder Erben vorhanden sind. Welche Möglichkeit am besten ist hängt vor allem von der GesamtVermögenslage der Eigentümer ab. Ein weiterer und nicht unwichtiger Betrachtungspunkt ist die Steuer.

Und letztendlich hängt es von den persönlichen Einstellungen und Auffassungen des Eigentümers ab.

Es ist also nicht einfach eine Entscheidung zu treffen. Welcher Beschluss fällt hängt auch von der Qualität des Findungsprozess ab und dieser wird oft zu spät eingeleitet.

Nun, nachdem Gerda und Hans Wohlfallend hier eine kleine Einführung in die vielen Möglichkeiten für den Verkauf ihres Mehrfamilienhauses vom Makler erfuhren, haben sie sicher schon eine erste Grundlage für ihre Entscheidungen.“

Teil 1: „Makler und Hausverwalter 

Teil 3: „Die Betriebskosten 

Teil 4: „Hausverwalter: Aufstellung der Betriebskosten

Hier können Sie sich die Originalzeitung ansehen.

Hilfe für die Betriebskostenabrechnung

Teil 1:
Wenn die Kräfte für die Verwaltung des Eigentums nachlassen

„Jahre lang hatten Gerda und Hans Wohlfallend in dem Mehrfamilienhaus der Eltern gewohnt und später in einem Eigenheim in einer neuen Siedlung unweit ihres Heimatortes gelebt. Als die Eltern nicht mehr die Kräfte für die Verwaltung hatten, übernahm Hans die Geschäfte. Später erbten sie das Mehrfamilienhaus und führten die Verwaltung allein fort. Nun hatten sie zwei Häuser, ihr eigenes Einfamilienhaus mit einer inzwischen erweiterten Einliegerwohnung und das geerbte Haus mit sechs Wohneinheiten.

Die Jahre vergingen und dem Ehepaar Wohlfallend fiel die Verwaltung des Sechsparteienhauses schwer. Es kamen zunehmend Reparaturen und auch die Mieter wurden zunehmend anspruchsvoller. Dies brachte Hans zunehmend unruhige Nächte und zehrte an seinen Kräften. Gerda riet schon lange einen Hausverwalter zu nehmen. Rat und eine Empfehlung könnte er sich doch von seinem Wohnungsmakler holen, den Hans schon zur Hilfe nahm.

Dieser Makler hat ihm bis jetzt gute Dienste geleistet. Zu erst suchte er nur für das obere Stockwerk, denn Wohlfahrt fiel es zunehmend schwer die Treppen zu steigen, und später für das ganze Haus neue Mieter. Bis auf Frau Müller, die seit der Erbauung des Hauses als Mieterin wohnt.

Sein Makler arbeitete sehr seriös.
Er übernahm die komplette Suche der neuen Mieter. Was Hans Wohlfallend besonders an ihm schätzte, er machte keine anonymen Massenbesichtigungen und legte zum Schluss Hans alle Unterlagen der Bewerber vor und gemeinsam entschieden sie sich für den beziehungsweise die Wohnungsinteressenten.

Hans nahm den Rat seiner Ehefrau an, einen Hausverwalter zu beauftragen, und es stellte sich heraus, dass sein Makler auch Hausverwalter ist. Irgendwie fiel Hans ein Stein vom Herzen. Denn Hans hatte mit seinem neuen Verwalter eine Bezugsperson gefunden, zu dem er schon Jahre lang eine gute Beziehung pflegte. Er musste sich nicht an eine neue Person gewöhnen. Die Übergabe der einzelnen Verwalteraufgaben ging Zug um Zug. Denn Hans Wohlfallend mochte noch nicht alles aus seinen Händen geben, dafür fühlte er sich noch gebraucht und sein „neuer“ Hausverwalter fand das auch in Ordnung.

Mit dieser Lösung, für die Verwaltung seines Mehrfamilienhauses einen Makler und Hausverwalter gefunden zu haben, konnte Familie Wohlfallend ihre lang ersehnte Urlaubsfahrt antreten.“

Teil 2: „Makler und Hausverwalter 

Teil 3: „Die Betriebskosten 

Teil 4: „Hausverwalter: Aufstellung der Betriebskosten

Hier können Sie sich die Originalzeitung ansehen.

Über das Unternehmen Wiemann Immobilien

Immobilienmakler WiemannEin Artikel in der Presse über das Internet und ein Aufsatz über Stadtmarketing waren vor zwanzig Jahren der entscheidende Auslöser für die Gründung und Entwicklung einer Dienstleistung, die seinerzeit nur wenigen ein Begriff war.

Kurt Wiemann erkannte Anfang der neunziger Jahre den gesellschaftlichen und technischen Umbruch der Zeit und entschloss sich, all das, was er plante, mit den Begriffen Citymanager und Stadtmarketing zu verbinden.

So gründete er die „Agentur für Stadtmarketing“, aus der immer wieder Projekte und Angebote hervorgingen.

Heute bietet Kurt Wiemann auf dieser Webseite Informationen für Interessenten rund um das Thema Immobilien an.

Gartenservice

Foto Wiemann Immobilien
© Wiemann Immobilien

 Unter dem Stichwort der Firma „Heilende Gärten“ werden von uns liebevoll Gartenarbeiten ausgeführt. Dabei spielt die Größe und Art des Gartens keine Rolle.

Wir übernehmen dabei auch Teilleistungen und führen, wenn es gewünscht ist, gern mit Ihnen gemeinsam Arbeiten aus.

Awesome-Stone-Wall
Awesome-Stone-Wall

 Beitrag von Green Renaissance

Kleingärten

Kleingarten Wiemann Immobilien
© Wiemann Immobilien

Manch einer wünscht sich eine kleine Parzelle oder Datscha, wo er seinen „Akku“ wieder aufladen und seine freien Stunden mit der Familie verbringen kann.